买二手房满二满五怎么理解？什么意思？

　　1.满五、满二确实是针对二手房交易的，但不同地区的政策不同，北上广深政策尤其特殊，毕竟全国四大一线城市、房价也走在最前列，高的离谱。

　　不论满二还是满五，甚至是以后可能出来的满三、满四指的都是同一套房产两次交易中的间隔事件。满五是指两次交易间隔是否满了五年、满二指是否满了两年。

　　而两次间隔期的起算点一般以最近一次房产过户起，少数以上一次网签日期起算。比如，李四看中了一套二手房，现在的房东取得产证过户到日期为2018年5月10日，那对于现在（2021年4月）来说，这套房子符合满二年标准，不符合满五年标准？

　　不论满五还是满二，针对的都是二手房交易中房东（卖家）需要支付的税种以及税款。虽然这些税收是由房东支付的，但最终会转嫁到买家这里，比如通过约定卖家只拿到手价或者虽然税费各付但提升房子的每平米单价。

　　卖家卖房子得到价款后只要比他当时买房子时拿到多的话就要缴纳个人所得税。比如，房东当年买房子时花了200万元，现在卖给别人要卖300万元，那正常来说差额的100万元需要缴纳20%的个人所得税，也就是20万元。

　　当然，对于房子的个人所得税规定了房东可以有额外的计算方式，也就是房东可以选择不按差价来而是按照本次卖价的1%或者2%来。到底是1%还是2%有些地区是看卖的房子是不是属于普通住宅来定的。当然，如果1%的线%的线万元，都远比选择差价计税的20万元来的低。

　　关于个税有一种情况是不用缴纳的，不管卖了多少钱、赚了多少差价只要房东卖的房子符合满五且唯一就免个税。满五解释过了，就是本次交易超过产证日期五年，唯一指的是卖的房子是房东名下的唯一一套住房。

　　增值税也是一个大税，由于缴纳了增值税就要缴纳地方教育附加和城市建设维护税，所以一般把房产交易里的增值税叫做增值税及附加，综合税率达到了5.3-5.6%之间（为了方便计算后面都用5.3%）。

　　在楼市调控政策还没有那么严厉的时候，增值税的征收与否主要是以是否满二来决定的。政策走分成北上广深和其他城市两大类。

　　对于其他城市来说：满二的房产交易中房东不需要缴纳增值税、不满二的按照房产交易全额缴纳增值税。

　　对于北上广深来说要区分是否为普通住宅：出售的如果是普通住宅，满二不缴、不满二按照房产售价全额缴纳增值税（和其他城市政策一致）；如果出售的是非普通住宅，不满二也是按照售价全额缴纳；满二的话按照两次交易的差额缴纳缴纳。

　　李四住在广州，准备找小三购买房产，售价为400万元。张三当时买来这套房子花了250万元，房子是2015年买的，符合满二的条件。

　　如果房子属于普通住宅则不用缴纳增值税及附加；如果房子是非普通住宅则要缴纳增值税及附加=（400-250）/1.05*5.3%=7.57万元。

　　有的朋友说公式里为何除以1.05，这是因为增值税是价外税要先做价税分离，其实计算所得税时也要做价税分离，为了简便起见我没有做而已。但这不会影响大家的理解。

　　现在假设张三当时买房子花了250万元但是在2020年买的、今年400万元卖掉，则不满足满二条件。

　　2020年下半年不少地方房价大幅上涨，为了调控楼市，有些城市出台了更加严厉的调控政策，其中就包括将增值税免缴或者少缴纳的“满二”提高到了和个人所得税一样的“满五”。比如，上海、深圳都做了改变，还有一些二线城市也跟着一起变了。从全国范围来看，总体来说不算太多。