聚焦：“黄金时代”与收益难题

　　人民银行、银保监会发布通知明确，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理，为信贷投放辟出更多空间。随后，银保监会又与住房和城乡建设部联合发文，鼓励银行保险机构在商业可持续的前提下，在科学测算收益的基础上，为保障性租赁住房发展提供多样化、有针对性的金融产品和服务。

　　“从金融层面看，政策支持为保障性租赁住房融资保驾护航，而住房租赁市场的快速发展又为创新金融产品提供了肥沃的土壤。”束端介绍。

　　如今，受政策驱策躬身入局的金融机构正在增多。不少银行更是看中住房租赁市场为房地产金融转型带来的机遇。

　　为配合地方政府缓解新市民、年轻人住房困难问题，推动当地引进人才战略等，金融监管部门承担起“桥梁”作用。

　　上海银保监局有关负责人表示，为了推动金融机构支持保障性住房建设，一方面，该局建立了信贷支持保障性住房建设“名单制”管理制度，要求辖内银行对名单中符合要求的信贷需求予以优先支持。另一方面，督导辖内银行加强总分行联动，争取总行对于上海市保障性住房建设给予信贷规模和配套政策上的支持。

　　“十四五”期间，广东计划筹集建设129.7万套保障性租赁住房，在全国各省目标任务量中居于首位。广东银保监局有关负责人告诉《中国银行保险报》，目前，该局已调整房地产贷款集中度考核机制，符合条件的保障性租赁住房信贷不再纳入这项监管指标。同时，广东银保监局建立健全金融机构对接机制，引导机构对保障性租赁住房开发建设、材料购买、装修改造等提供专业化金融服务。

　　“大家都记得‘要买房，到建行’，希望大家更应该记住‘要租房，到建行’。”在今年3月召开的国新办新闻发布会上，中国建设银行董事长田国立公开表示。他指出，随着市场改革逐步深入，住房自有率提高，但目前住房租购比依然不平衡，基本上是1∶700。今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，只有依靠租赁住房来解决普通老百姓、进城务工人员等的住房需求。

　　“从金融的角度，要设计新的产品去平衡这个问题。”田国立表示，建行的目标是将租房的比例推高到百分之三十几。

　　在住房租赁领域，建行起步早、行动快。不过在中，许多家银行也表示了对住房租赁市场的热情。“目前来看，一些大型基础设施建设项目面临瓶颈，许多金融机构转向住房租赁领域。”某股份制银行北京分行有关业务人员称，北京“十四五”规划提出，将建设保障性租赁住房40万套，这意味着不小的市场规模，但目前竞争依然激烈，参与主体以大行、股份行为主。

　　“支持保障性租赁住房建设、满足合理购房信贷需求，一方面有利于保障民生；另一方面也有利于调整和优化住房金融业务结构，促进经济金融良性循环。”交通银行广东省分行有关负责人表示。

　　不过，金融支持保障性住房发展的理想虽然“丰满”，现实中依然存在“骨感”的部分。

　　“保障性住房项目开发周期长、收益低，银行承受的风险较高。”广东银保监局有关负责人指出，目前尚存在项目租金收入难以覆盖贷款本息、风险缓释措施有限、风险处置机制仍待进一步明确等难题。

　　与此同时，银行对于住房租赁企业等授信主体的评价体系也有待进一步完善。“专业化的住房租赁企业普遍运营时间较短，多数长租房、保障性租赁住房项目还处在微利甚至亏损状态，经营数据积累相对较少，商业银行对其商业模式、经营情况、信用状况的判断缺乏足量案例和成熟经验。”建行有关负责人表示。

　　收益率偏低问题也影响了保障性住房REITs的发展。尽管近两年公租房REITs、保障性租赁住房REITs相继破冰，但项目落地依然受资金回报不确定、发行规模小等因素掣肘。

　　此外，从政策角度看，虽然推动保障性住房发展的纲领性文件纷纷落地，但还有一些细则需要明确。“各地仍需尽快明确保障性租赁住房项目标准，加强保障性租赁住房项目监督管理。”上海银保监局有关负责人表示。