“网红”长沙楼市印象：随时可入市，中介对政

　　国家统计局近期详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，北京是33.41平米，广东不足30平米，湖南则近42平米。

　　房价稳定得益于政府严控

　　长沙的房价为啥一直没有快速上涨？部分地产中介人员、楼盘销售人员以及当地居民，总结原因，他们几乎都会提到：“政府管得严，房价控制得好。”

　　事实上，长沙政府严厉调控房价的成果在全国都有口皆碑，去年7月，深圳出台最严限购令，政策出炉前夕，业内传闻，深圳住建局曾赴长沙取“真经”。

　　一方面，长沙政府严厉打击炒房客。早在2016年12月，长沙市公布了“房7条”，正式拉开了房价调控的帷幕。随后一年多的时间里，长沙市连续公布了13波调控新政。令人眼花缭乱的新政涵盖各个方面，从限购到限售，从限地价到限售价，能想到的政策限制长沙政府都干了，而且还提高首付，提高契税，全方位立体打击炒房客。

　　另一方面，长沙政府疯狂供应土地。

　　有数据显示，尤其在2018年，长沙市六个区的土地成交面积同比增长95.68％，但楼板价仅上涨4.56％，大量的土地直接以底价成交。因为如此严厉的调控，长沙房地产市场终于被人为的打趴了，全国炒房客败走长沙。

　　上述地产中介人员就表示，目前长沙购房者大多以刚需自住为主，几无投资客身影。地产中介推荐房源，也大多客观地分析具体房价的地段、年代、楼层、装修情况、小区环境、周边配套等因素，极少夸大“投资价值”，毕竟长沙房价的确波动幅度不大，指望买房就赚，可能性不大。

　　此外，长沙的事业单位还有一部分企业，受历史传统和观念影响，很多都会提供集资房，比市场价便宜，这批买房主力不买房，房价也不会涨得太快。

　　此前，供应的土地多，人口有限，也是长沙房价过往多年涨不上去的因素之一，但近几年，这个情况正在发生变化。10年来，长沙人口新增300万，近5年每年净流入人口超20万，2020年净增常住人口40多万。2021年长沙市人口首次突破千万，成为我国14座特大城市之一。人口大增、购买力充沛为楼市成交提供稳固支撑。

　　有业内人士就表示，常住人口破千万，十年增长300万人，这部分购房需求受到短期内政策压抑难以释放，不过中长期来看，随着社保和个税条件的吻合，也将在未来3-5年之内逐步释放，居民购买力层面属于相对充裕的水平，与中部其他城市进行对比，合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨，整体房价收入比均在10年以上，而长沙仅不到7年，年轻人购房压力并不算太大，未来刚需仍有较大的释放空间。

　　这半年来，经济下行压力延续，央行定向降息救市，地方救市政策集体爆发，长沙仍然实行稳定的限购政策，调控并无大幅放松。上半年，长沙主要从商办产品去库存、存量房、二套房等方面进行微调。其中以出租换房票，盘活了存量住房，进一步释放改善需求。但释放购房力数量有限，短期内对市场回暖的促进有限。

　　有业内人士认为，随着全国大环境进一步宽松，因城施策下，长沙多项稳楼市政策将加快出台，如契税优惠，房贷利率、首付比例或将进一步下调。改善之外，首套刚需利好或也将出台：从政策导向看，此前长沙调控放松主要针对改善型群体，而首套刚需的支持有限。预计下半年，购房资格、首付比例等方面，针对长沙首套刚需也可能将有实质性利好出台。

　　对长沙这样的城市，随时入市都没问题，以后新房价格每年涨一点都很正常。那么，长沙的房子值不值得买？

　　业内人士认为，在长沙投资房产肯定要谨慎。

　　一来长沙有限售，变现慢，你投资周期就很长，如果贷款，可能会耽误你买其他地方，错过更好的机会。

　　二来调控目前看不到放松的希望，市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。三来投长沙的机会成本有点大，买这里如果涨幅慢了，不如换城市。

　　但如有打算在长沙发展，则可以考虑在长沙买一套。一来目前房价便宜，买入成本低，你即使暂时不住，放着出租，月供也不多。二来长沙实体经济越来越夯实，新经济发展势头也不错，人口吸附力高于中部其他城市，省会和地级市价差还会拉大。

　　目前，有地产人士表示，目前长沙房价涨幅不大，没有太多波动，加上近期救市政策、银行低利率，适合刚需上车。

　　据地产中介人士介绍，随着中心板块发展日渐完善饱和，外围板块新房成交占全市比重逐年上升，当前岳麓区和望城区成为成交放量的主要区域。2017年底开始，这两区商品住宅成交规模首次与中心四区相平，至2021年中，该两区占全市新房成交规模比重已升至59％。

　　这主要是因为传统热点板块如梅溪湖、滨江新城、中心城区土地开发趋于尾声，在售项目稀缺，同质化竞争弱，量价实现高，可售存量逐年下跌。刚需客户开始外溢至城市外围发展中板块，如大王山、麓谷、自贸会展片区，但片区整体配套仍处于兑现期，限价实现难度较高，随着待开发项目陆续入市，市场容量整体呈上升趋势。