财信研究评1-5月宏观数据：供给冲击缓解，投资

　　新增专项债已发和计划发行规模合计约7226.7亿元，再结合专项债“二季度完成大部分发行工作、8月底基本使用到位”的政策要求，预计6月份新增专项债发行规模将超过1万亿元，加之1-5月份累计发行的约2.0万亿元新增专项债券尚未使用到位，两部分资金叠加使用将对基建投资资金

　　二是重大项目审批和开工提速，基建投资面临的项目制约有所缓解。去年9月份和今年1月份，地方分两批共储备了7.1万个项目，基建投资优质项目缺乏的情况大幅缓解，加之今年重大项目适度超前开展，对基建投资的带动作用将明显增强。根据发改委数据，截止4月底，今年固定资产投资审批核准金额高达5300亿，，明显快于往年同期进度，项目审批提速将对基建投资增速形成有力支撑。

　　三是城投等配套资金

　　房地产投资底部反弹，短期筑底趋势未改

　　1、房地产市场环比边际改善，但楼市筑底未改

　　从需求看，商品房销售量价降幅均有所收窄，呈环比边际改善，但房地产市场依旧低迷。受疫情对居民就业和收入增长的影响，居民对未来房地产的预期偏弱，购房需求和意愿不高，虽然5月份商品房销售边际好转，但降幅仍然较大。一是销售面积降幅由扩大变为收窄。如2022年1-5月商品房销售面积同比降低23.6％，降幅较1-4月继续扩大2.7个百分点，但5月当月同比增速为-39.0％，降幅较上月收窄7.2个百分点，表明销售状况在边际改善。二是商品房价格降幅收窄。商品房销售额降幅大于销售面积，反映销售价格下降，如5月商品房销售额同比减少37.7％，降幅较销售面积高5.9个百分点，但降幅较上月收窄1.7％。

　　从供给看，商品房销售走弱引发库存去化周期拉长。2021年二季度以来，房地产存销比由降转升，5月延续了升势。如5月份为4.6倍，较3月份提高0.3倍。商品房待售面积虽然较上月减少302万平方米，但库存增加的态势并未改变，5月待售面积同比增幅达到8.6％，升至近三年高位，表明未来房地产市场去库存是主要任务。

　　从投资增速看，2022年1-5月，全国房地产开发投资完成额52134亿元，同比下降4.0％，降幅较1-4月扩大1.3个百分点；但5月当月同比增速降幅较4月收窄2.3个百分点，反映边际改善迹象。

　　2、房地产投资底部反弹，但短期压力仍大

　　展望未来数月，商品房销售、房地产资金

　　一是房企资金改善还需时日。2022年1-5月房地产资金

　　二是土地市场偏冷，房企拿地意愿较弱，但一线明显好于二三线。受房地产销售下滑、房价上涨预期偏弱影响，房企拿地意愿明显下降，如2022年1-5月购置土地面积同比大幅减少45.7％，降幅较上月微升0.8个百分点，与此相对应，土地溢价率也处于历史低位。分城市等级看，各线城市土地市场普遍偏冷，但一线城市明显好于二三线月份一二三线城市土地成交面积分别同比减少32.3％、34.2％、30.9％，降幅较上月分别收窄13.8、扩大9.6、扩大2.0个百分点。

　　三是房地产逆周期政策调控力度明显加大。4月29日政治局会议强调“要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间”。房地产及其相关上下游产业占国民经济的30％左右，面对房地产市场下行压力，预计我国房地产调控政策将进一步微调，以实现房地产“三稳”和经济运行在合理区间目标。近期因城施策差别调控持续推进，各地政策调整节奏明显加快，政策进一步向支持改善型需求、合理满足二套房、优化二手房市场等方面延伸，城市向一二线城市、长三角、珠三角等房地产需求相对旺盛的区域扩围。预计在房地产逆周期政策持续发力下，刚需和改善型需求将持续释放，房地产下行压力有望逐步得到缓解。