股价跌超10% 合景泰富出售写字楼筹资偿债导火索

　　合景泰富开报2.36港元，后一路下跌，收盘跌幅达11.11%，报2.16港元，总市值68.76亿港元。

　　接近合景泰富人士接受媒体时表示，出售写字楼事项是原定销售计划安排。自2017年起，合景泰富就在持续出售部分较具竞争优势的写字楼项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写字楼等。

　　他续指，这些写字楼项目

　　对于2022年的展望，合景泰富在年报中表示，将在北京、广州、上海等筹开标杆写字楼，包括北京通州的合景国际金融广场、广州科创中心、上海合景生命科谷。

　　2016年开始，合景泰富连续5年积极拿地策略，导致债务压力递增。

　　在三道红线要求下，合景泰富将降杠杆纳入工作重点，2021年末有息负债767.2亿元，较2020年末下降1.5%；净负债率79.2%，现金短债比1.4倍。

　　据惠誉披露，至2022年年底，合景泰富集团拥有约120.8亿元的大额资本市场债务到期，包括7月份可回售的18亿元商业抵押贷款支持证券，8月份可回售的18亿元人民币在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及2022年4季度可回售/到期的17亿元在岸债券和8亿元在岸债券在岸债券。

　　数据

　　今年9月到期9亿美元票据的还款计划，一直备受关注。

　　合景泰富集团投资者关系及资本市场部境外融资副总裁黄怡珊在投资会表示，集团十分有把握可如期还款，强调境外项目仍然有空间可以做一些新增的融资安排。但是因为涉及合作方，方案也在推进过程中。香港鸭脷洲项目因为本身抵押率比较低，不到30%。从项目层面上可以再做一些新增的融资，这个方案也正在推进中。这是可以用于9月份9亿美金到期的还款

　　惠誉表示，合景泰富集团继续就香港地区项目和其他中国资产为抵押获得总计350亿元的担保贷款进行沟通。如果再融资成功，将得以覆盖大部分短期债务。然而，合景泰富面临着动荡的市场情绪和执行风险，因为其一家合资公司陷入困境。

　　数据显示，截至2021年底，合景泰富集团现金和银行余额总额从2020年底的445.8亿元下降了33.9%至294亿元，而可用现金从2020年底的400亿元下降至77亿元。

　　合景泰富管理层曾表示，到2022年4月底，集团在控股公司层面拥有110亿元现金并将用于偿还债务。显然，110亿元现金并不足以覆盖截至2022年年底的120.8亿元资本市场到期债务。

　　物业销售方面，合景泰富今年安排了1600亿元左右可售货值，预计去化率在60%-65%；按此计算，销售目标大概是900-950亿元。

　　行业整体销售疲软的大环境下，2022年5月，合景泰富及合营企业及联营公司预售额为41.21亿元，同比减少63.5%；预售建筑面积约为19.8万平方米，同比减少68.9%。

　　2022年前5月，合景泰富及合营企业及联营公司预售额为215.47亿元，同比减少53.08%；据销售目标900亿元计算，已完成约23.94%。

　　销售下滑将对合景泰富集团的营运现金流造成压力，并导致流动性收紧。

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　　存货周转效率方面，2017-2018年合景泰富均低于行业均值，随后2年则有明显提升，2021年再度下滑。对合景泰富来讲，存货周转率低的问题一直存在，进而存货积压的成本较高，去库存的压力较大，项目销售节奏较慢，从而导致资金回笼速度较慢。