财信研究评1-3月宏观数据：内外冲击致供需减弱

　　今年固定资产投资审批核准金额高达5200亿，高于去年四季度和历年一季度审批速度，项目审批提速将对基建投资增速形成有力支撑。

　　三是城投等配套资金
 

　　房地产投资短期仍有下行压力，但失速风险较小

　　1、房地产市场需求仍偏弱

　　从需求看，商品房销售量价齐跌。一是销售面积降幅扩大。如2022年1-3月商品房销售面积同比降低13.8%，降幅较1-2月扩大4.2个百分点，3月当月同比增速为-17.7%，连续9个月为负增长。二是商品房价格趋降。一方面，商品房销售额降幅大于销售面积，反映了销售价格下降，如2022年3月，商品房销售额同比减少26.2%，降幅较销售面积高8.5个百分点；另一方面，主要城市房价环比涨少跌多，如3月份100个监测样本城市中，53个城市房价环比下降，仅37个城市房价环比上涨。

　　从供给看，商品房库存去化周期拉长，待售面积被动提高。2021年二季度以来房地产存销比由降转升，2022年3月份为3.2，去年低点提高0.6。存销比的回升，主要原因在于销售面积持续下滑，导致分母端减小，同时分子端待售面积去化速度偏慢，商品房待售面积被动增加，而非房企主动补库存。

　　2、保交付政策和前期土地购置费逐步计入支撑房地产投资正增长

　　2022年1-3月，全国房地产开发投资完成额27765亿元，同比增长0.7%，较1-2月降低3.0个百分点，3月当月同比增速为-2.4%。房地产投资在商品房销售增速持续为负的情况下仍然保持一定增长，主要由于房地产项目开工后，建设期间的投资支出能够持续带动房地产投资。

　　从细项数据看，建安工程和土地购置费对房地产投资均有正向拉动。一方面，在保交付等相关政策的作用下，房地产项目施工加快推进，如一季度施工期在一年以上的房地产项目，投资增长速度超过10%，施工带动建筑安装投资，其同比增长为0.9%，对房地产投资增长的拉动超过0.5个百分点。另一方面，土地购置费是随着房地产施工建设分批计入，因此尽管当前土地交易市场低迷，但土地购置费仍能保持正增长，1-3月同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。

　　3、房地产投资短期仍承压，但失速风险较小

　　展望未来，商品房销售、房地产资金一是房企仍存在融资困境，但在政策托底下有望边际好转。2022年1-3月房地产资金
 

　　二是房企拿地意愿不足，将制约后续房地产投资增速的可持续性和反弹高度。受房地产销售下滑、房价上涨预期偏弱影响，房企拿地意愿明显下降，如2022年1-3月购置土地面积同比大幅减少41.8%，且土地溢价率处于历史低位。分城市等级看，各线城市土地市场普遍降温。如3月份一二三线城市土地成交面积同比减少30.0%、51.5%、64.7%，其中二线及以下城市降幅较大，一部分是受2021年同期基数较高影响，但也反映了其房地产市场情绪不高。

　　三是房地产“政策底”早已出现，政策边际松动亦比较明显，房地产投资增速下行态势有望趋于减缓。面对房地产市场下行压力，近期我国房地产调控政策出现多方面的微调。一方面，房地产政策微调纠偏信号明确。从2021年9月份以来，中央多次强调维护房地产市场平稳健康发展，“政策底”显现。此后中央经济工作会议和两会等重要会议中，对房地产的表述均较过去发生一些变化，提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，释放纠偏信号，呵护房地产市场基调明确。另一方面，政策出现实质性松动微调。针对房企流动性，相继推出房企收并购贷款不再计入“三道红线”，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等政策，房企融资环境有所改善；针对居民购房，今年以来“因城施策”差别调控持续推进，全国超过70个城市发布放开限购限售、降低公积金使用门槛、加快购房贷款审批等积极政策，住房需求有望得到释放。