直击业绩会 透视房企财报

　　旭辉控股在线举办了业绩发布会。

　　瑞银的一份看空报告将旭辉近年来发展过程中伴随争议的“合作模式”推至台前。

　　旭辉控股报收4.13港元。董事长林中显然对股价表现不满意，他在会上表示，管理层认为旭辉股价被严重的低估，包括控股股东也这样认为。林中透露，“过去3个月处在静默期，看到股价那么低也无法增持，今天之后，大股东将会进场开始增持旭辉的股票。”

　　保利置业召开线上业绩发布会。会上，公司董事会主席万宇清毫不掩饰对规模的渴求，他强调公司要争取在“十四五”期间达成千亿规模，并将2022年的保底销售目标定在了650亿元，“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。

　　绿城中国在线年度业绩会。

　　刚刚过去的2021房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链紧张违约不断，爆雷也不再鲜见。

　　不少房企收缩战线、“节衣缩食”，开始摸索寒冬下新的生存法则。

　　绿城中国似乎是个例外，央企中交的增信让其融资端依然保持优势，全年4.6％的平均利息成本，同比下降0.3个百分点。于是它活跃在土拍市场，大举补充土储，管理层并未否认绿城的积极，执行董事及行政总裁郭佳峰说，“其他开发商参与度不高，显得绿城关注度特别高。”

　　事实上，为了支撑规模扩张，过去几年绿城在投资端一直采取积极的策略，过去4年其投销比均在0.5以上，即便是在资金紧张的2021年，绿城的投销比也高达0.6,2020年这一数值是0.7。

　　毛利率下探

　　充足的货值支撑了绿城业绩的增长，但高地价下利润率下行依然摆在绿城面前。

　　2021年，绿城实现营收1002.40亿元，较去年增长52.4％，然而高地价下，利润增幅不及营收，报告期内对应毛利181.68亿元，同比增长16.7％。

　　与此同时，绿城的毛利率已降至过去4年来的最低水平，2021年其毛利率为18.1％，同比下降5.6个百分点，这已经是绿城中国毛利率的三连降了，2019年、2020年其毛利率分别为25.4％和23.7％。

　　执行董事及执行总裁耿忠强坦言，“5.6个百分点确实下降比较多”。

　　耿忠强总结了毛利率下滑的原因，一是近年来特别是去年下半年之前，土地市场竞争激烈，土地成本上升；二是受政府调控、限价影响，绿城的品牌价值没有充分体现。耿忠强透露，3308亿元已售未结部分也将维持在这个毛利率水平左右。

　　2021全年，绿城实现净利润76.87亿元，其中归母净利44.69亿元，归属于少数股东的净利32.18亿元，占比42％。

　　报告期内，绿城取得合约销售额3509亿元，同比增长21％，对照既定的3100亿元业绩目标完成率113％，也是为数不多的超额完成业绩目标的房企。其中自投自销2666亿元，代建销售843亿元，自投自销项目均价28416元/㎡，远高于代建项目的13619元/㎡。

　　2666亿元自投自销中，2139亿元来自于一二线％。分布到区域来看，长三角依然是绿城的业绩重镇，1765亿元合约销售额占比66％，环渤海占比18％，随后是成渝、大湾区和长江中游。

　　2021年绿城在42座城市新增项目101个，总建筑面积约为1751万平方米，总货值3137亿元，对应权益货值1834亿元，权益比58％。大量的合作项目也让市场担心合作开发商遭遇流动性风险时项目如何推进。

　　对此，绿城表示，公司对合作方非常慎重，倾向于综合实力强、资信良好，特别是有国企背景的，因此整体合作方较好，未来会根据项目进展和合作方的资信情况，做出相应安排。

　　销售目标3300亿元

　　绿城去年新增的3137亿元货值中，78％位于一二线城市，绿城对一二线核心城市的加码还在继续，管理层在会上透露2022年计划实现合同销售3300亿元，投资端新增货值要达到2500亿-3000亿元，其中80％投资将聚焦一二线％投身江浙强三线年前两个月百强房企销售同比降幅进一步扩大，然而绿城中国自信的将目标定为3300亿元，相较去年仅下滑5.9％。对此管理层显得并不担心，执行董事兼副总裁李骏表示“争取超额完成”。

　　李骏称，“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21％，达到600多亿元。今年的货值安排是，一季度300亿元，二季度600亿元，下半年会有在上半年购入的地块转化，且是在需求坚实的城市。”

　　对于2022年的房地产市场走势，李骏认为，2022年上半年是筑底盘整，其预计下半年将逐步复苏趋稳。“政策面的宽松基调逐步形成，支持性的政策从供给端转向需求端，有利于市场复苏”。

　　大量买地似乎并没有给绿城融资端带来大的阻力。

　　2021年绿城中国平均利息成本为4.6％，较2020年下降0.3个百分点，境内公开发债257.18亿元，平均利息成本3.55％。

　　截至2021年底，绿城负债总额4134亿元，其中总借贷1274.59亿元，一年内到期借贷320.53亿元，占比25.1％，同比下降2.2个百分点。

　　此外，报告期内绿城银行存款及现金为714.96亿元，对应现金短债比为2.2；净资产负债率为52％，剔除预售账款的资产负债率71.1％，踩中一道红线。

　　对于市场关注的“三道红线”达标时间，耿忠强表示，确保2023年能够进入“绿档”，“同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入‘绿档’的准备”。

　　招商蛇口欲扭转毛利率“败局”

　　在3月22日的合肥土拍中，15宗竞品质地块被摆上拍卖席，招商蛇口一口气参拍了8宗，可惜并没有“中签”。

　　公司董事总经理蒋铁峰随后在2021年度业绩发布会上直言，“我们是报名最多的企业”。豪气参拍无外乎是出于对市场的看好，在管理层们看来，招拍挂拿地的风险要可控许多。

　　早年间，出于规模诉求，招商蛇口高成本拿下了不少项目。随着这些项目的结转入市，公司毛利率也开始呈现下降的态势。2021年，其该项指标进一步下滑至25.5％，净利润率则由2020年的13％跌至9.5％。

　　尽管毛利率下滑是行业大势所趋，但连续多年走低的盈利能力也不免引来外界质疑，公司要如何在规模扩张中平衡盈利能力？

　　毛利率两连跌

　　3月22日日下午，招商蛇口于线上召开业绩发布会，与蒋铁峰一同出席的还有董事长许永军、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁、副总经理兼总法律顾问刘晔。

　　管理层们对这份“十四五”战略规划开局之年的“成绩单”是满意的。2021年，招商蛇口实现全年签约销售额3268.34亿元，一举挺进行业第七名；对应营收1606.43亿元，同比增长23.93％；融资成本降至4.48％……

　　不过，一片向好的数据却依然无法掩盖公司盈利能力下滑的现状。报告期内，招商蛇口归母净利润同比下滑15.35％至103.72亿元，基本每股收益1.16元，同比减少20.55％。

　　这是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口归母净利润同比下滑23.58％，为近年来首次增速下滑，2021年的跌幅则有所收窄。

　　区域分布来看，该公司于华东、江南、西南、华南、深圳几个营收占比超10％的大区，毛利率均出现了不同程度的下跌。其中西南区域毛利率同比下跌4.51个百分点，华东区域则为4.65个百分点。

　　跌幅最大的华东区域亦是招商蛇口营收贡献度最大的地区。2021年，招商蛇口来自该区域的收入占比为22.94％，深圳地区以22.21％的占比位列第二。

　　重要区域的毛利率下滑无疑会对公司整体盈利能力造成影响。截至2021年，招商蛇口拥有超4400万平方米的土地储备，其中31％位于华东。若未来华东地区的项目毛利率继续走低，则公司整体毛利率亦难言乐观。

　　管理层们似乎并没有这方面的忧虑。黄均隆直言，毛利率下滑是行业的一个整体趋势，公司在2019年以后所拿项目的毛利率水平高于以往，这些地块将在2022年及以后逐步进入结转阶段，“目前判断毛利率会有所提升”。

　　蒋铁峰亦称，公司未来项目收益率会逐步提升，“2021年下半年以来，公司所拿项目的回报非常突出，毛利率有着明显提升”。

　　除此之外，培养利润增长第二曲线亦是招商蛇口提升利润率的战略方针之一。管理层们在会上直言，公司将坚决推进“三个转变”战略，包括由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变。

　　谈及资产的转让腾挪，蒋铁峰指出，公司将坚定持有最核心的优质资产，债务较大的产融类资产则可保有小股经营权，对于经营效益难以提升且占用了部分资金的资产则可以置换为现金，换取更为优质的业务，“公司最近也在积极处置一些低效资产”。

　　审慎收并购

　　腾挪资产、寻找利润增长第二曲线的一个重要原因是对行业的趋势转变的担忧。

　　蒋铁峰直言，行业的规模趋势见底，预计未来会从顶部逐步下降，“很可能会下滑30％以上”。也或是因此，公司2022年将继续保持3300亿元的销售目标，新开工计划为1400万平方米。

　　在他看来，下行周期中，核心资产物业服务的价值将得到进一步体现，创造价值是招商蛇口未来发展的一个重要方向。

　　“三个转变”战略大背景下，招商蛇口将预留10％-20％的资金用于持有型物业，“特别是优势商业这块”。只是，对于具体的拿地金额，管理层们并未透露更多，更多的是强调项目利润和风险因素。

　　2021年，招商蛇口合计获得土地项目113宗，较2020年增加15宗，总计容面积1559万平方米。资源投放区域分布来看，其中59％分布于长三角地区，中西部和粤港澳则分别占17％、13％。

　　受房地产项目购地、基建支出等因素影响，招商蛇口2021年经营活动现金流净额同比下降5.96％至259.8亿元。同时，因购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加，其现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比下降164.98％。

　　2022年，招商蛇口将坚持以销定投量的原则拿地，具体情况将根据公司负债及回款能力进行。市场好、利润确定性强的区域会进一步深耕，而成效较低、有明显弱点的区域则将会退出。

　　另外，提升权益占比亦是招商蛇口2022年的发展目标。2021年，该公司权益占比约为50.72％，“今年的计划是提升到60％。”黄均隆强调，公司如今的拿地权益比需不断提升，未来少数股东权益占比会逐年下降。

　　对于目前讨论度颇高的收并购，招商蛇口的态度则颇为谨慎。蒋铁峰指出，公司会将收并购标的与公开市场的项目进行对比，通过回报率、确定性、风险等因素进行综合考量，“哪里利润更高、风险小，就投向哪里”。

　　其还透露，公司目前正在与多家房企接触，若有进展会进行披露，“有些项目外界看着不错，但其实进去尽调发现根本不行”。

　　对于市场关注的预售资金监管，管理层在会上表示，2021年末公司监管资金231亿元，其预判“去年以来随着债务违约企业不断增加，政府与企业之间的信任程度明显减弱，各地政府出于保交付的压力，短期来看预计预售资金很难有大幅放松”。

　　按管理层所言，优化拿地策略的长期目标是降低公司负债率，优化资产结构。截至2021年末，招商蛇口共计有息负债1777亿元，其中434亿元将于一年内到期，占比24.4％。

　　“三道红线”方面，公司剔除预收账款后的资产负债率为61.67％，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94％，净负债率42.82％，现金短债比1.25。