般会采用不同的子公司作为载体

　　截至2021年9月30日六个月，公司因投资恒大集团优先票据及恒大汽车股份造成重大亏损，或将影响年度盈利。

　　为了自救，此前的5号至7号，中誉集团疯狂抛售恒大汽车股票，以3.89港元和3.35港元的低价直接清仓了持有的3218万股和1000万股恒大汽车股份。

　　投资恒大暴亏的铁杆盟友中誉集团，最终与恒大走到了“割席”分道扬镳的地步。

　　而与恒大私交甚笃的“牌友”及第二大股东刘銮雄，最后似乎也扛不住压力，名下的华人置业直接到了私有化退市的边缘。

　　10月6日，华人置业宣布于9月28日要求董事会向计划股东提呈将华人置业私有化的建议。若该建议获得批准及实行，华人置业将从港交所退市，计划股东持有的所有计划股份将以每股4港元的历史低点被收购。

　　自恒大深陷债务危机以来，刘銮雄、陈凯韵夫妇在不到一个月的时间里已累计出售1.09亿股恒大股票。华人置业退市公告称，可能会在此后的12个月里清仓全部中国恒大股份，如果按9月30日的收市价出售这部分股票，预计共亏损约104.08亿港元。

　　大厦将倾？这一次不是2007年，再无“鲨胆彤”等救兵出手，许家印只能将希望寄托在自救这条路上。

　　不过持续的负面消息似乎已经重创了恒大复活的希望。克而瑞数据显示，今年1-9月恒大全口径销售额为4439.5亿，对比1-8月4368.6亿的数据。9月份一个月，恒大只卖了71亿，环比下降80%，同比下降近90%。

　　多米诺骨牌已经开始推倒，对于恒大而言，从此前的商票兑付危机到恒大财富违约，这家企业将近两万亿的巨额债务危机，已经演变成了一场严重的信任危机，可能带来的后果不言而喻，留给恒大的时间不多了。

　　不过，许老板没有躺平，近日来一直积极自救，给外界输送积极信号。

　　10月9日，恒大集团凌晨发布公告称，恒大集团6名提前赎回恒大财富投资产品的管理人员，已于10月8日前将所有提前赎回的款项全额归还到恒大财富指定账户。公司已对上述6名管理人员进行问责惩处。

　　其实，在某种程度上，恒大如今的困境其实是国内高负债房企陷入恶性循环的一个缩影。

　　类似事件不止发生在恒大一家。

　　时间回溯至2014年底，一家TOP30的港资房企，曾因为卷入财务丑闻而被冻结资产，名下项目也接连被限制出售或遭锁盘。在经历创始人跑路、合作伙伴退出、股价腰斩等多个负面新闻后，这家房企触发了中国首个美元债违约案例，并导致后续一系列的债务交叉违约，集团也由此进入债务重组的进程。

　　根据当时的媒体报道，违约事件发生后，包括平安信托在内的十余家信托公司、包括中信银行在内的九家商业银行、包括平安大华汇通、鹏华资产等多家基金子公司，都因该企业相关的融资产品而深陷其中。

　　可以说，如今恒大的情况，上述房企曾经几乎都经历过。

　　2015年2月，这家房企发布重组及再融资方案，宣布聘任一家知名财务公司（下简称HJA），协助审阅评估及制定境内外债务重组计划。

　　巧的是，在今年的恒大事件中，此前的9月14日，恒大也宣布已聘任两家联席财务顾问协助解决债务问题，而且其中一家财务顾问就是HLA。

　　另外，受恒大影响惨遭退市的华人置业，在内地唯二投资的两家房地产公司，除了恒大，另一家就是上面所说的房企，而这家房企得以复牌，更是少不了刘銮雄夫妇的“输血”助力。

　　同样因债务违约引发的危机，同样有着共同的危机“见证者”和“拯救者”，这两家龙头房企，跨越六年的时空，在各自命运落定前完成了前奏的交相呼应。

　　值得一提的是，房企理财产品的“雷”也不止在一个恒大身上，上面所说的房企也曾有过这样类似恒大财富的平台。

　　不过，随着P2P爆雷不断，行业监管压力也越来越大，一些特别不规范的网贷平台逐渐被淘汰出局，一些渠道比较多的网贷平台开始着力转型，该平台就是后一种。

　　从“金服”到“财富”，再继续剥离为“xx财富”，房企融资的方式可以千变万化。

　　一位不愿具名的业内人士告诉一市财经，恒大财富这一类房企金融平台，很多可能会涉嫌关联融资和关联担保问题，特别是恒大财富，还承诺了保本付息。

　　在现如今的行业环境下，连银行都不敢随便承诺保本付息，恒大作为一家流动性压力非常之大的高负债房企，其作出的承诺，很难不让人觉得像“大灰狼”装成“兔妈妈”（高收益）让“兔子”（投资者）快点开门。

　　“地产系”融资危机爆发？

　　还有观点认为，房地产公司自建财富端、直接将购房者转化为投资人的形式，也有涉嫌自担保和自融的风险，而且如果达到一定程度，还很容易被定性为非法集资。

　　北京金诉律师事务所王佳红律师对一市财经解释了“自融”和“非法集资”的区别，她表示：“非法集资一般指非法吸收公共存款和集资诈骗，这两种罪名都是以非法占有为目的，和自融的界限就在于主观上是否想返还款项。”

　　“再一个就是从数额上来说，非法吸收公共存款和集资诈骗都有一定的数额要求，如果房企自融超过一定数额，如果主观上再有不想还款、或者客观上没有办法返还的情况，那么就很可能会被定性为犯罪。”王律师补充解释道。

　　值得注意的是，当事企业是否承诺保本付息，也是是否涉嫌违法核实过程中的第一关键点。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜对一市财经表示：“房企做互联网金融平台，都属于私募范畴，没有本质区别。只不过是具体投向、私募规模与增信条件、融资成本的区别罢了。”

　　但是，关于这类平台是否涉嫌“自融”和“自担保”的问题，柏文喜提出，不能武断的去定性，一般房企都会规避开这种风险。因为房企在做此类金融平台的时候，一般会采用不同的子公司作为载体，或者子公司和母公司之间相互担保。因此，这种情况是关联担保，而不是自担保。此外，房企融资也不是自己做主体，或者用同一个主体去融资，这种情况可以定义为关联融资。

　　实际上，不止恒大，包括富力、融创、碧桂园、万科、花样年在内的大部分房企，都有着或大或小的类似平台。

　　在与一市财经讨论的过程中，汇生国际融资总裁黄立冲指出：“不是大部分房企有这类平台，而是一定都在做，包括一些小型房企。”他还表示，“（这些平台）基本都是从P2P转化而来。”

　　一市财经了解到，在P2P平台发展的鼎盛时期，至少有五十家房地产涉足互联网金融行业，比如佳兆业金服和曾经的恒大金服，再比如碧桂园的碧有贷、万科的鹏金所、绿地的绿地广财、花样年的钱生花、格力地产的海控金融。

　　在2016年至2019年期间监管部门的铁血整改手腕下，这些P2P网贷平台跑的跑死的死，到2019年底，还在经营的只剩4家——佳兆业金服、碧有贷、绿地广财、钱生花。

　　除了佳兆业金服已转型并剥离，剩余的3家平台，一市财经一一查询了它们当下的情况。

　　碧有贷（碧桂园）——已于2020年12月16日宣布清退所有网贷业务。截至2019年5月3日，平台累计借贷金额92.59亿元，借贷余额8.65亿元，逾期金额/逾期笔数均为0。

　　目前，碧桂园旗下还有一个名叫“碧有信”的金融管理平台，底层资产主要来源碧桂园上游企业以及金融机构推介，年化收益在5%-10%之间，运营主体为碧桂园旗下互联网金融平台华惠金服。企查查显示，华惠金服实际上由碧桂园生活服务旗下碧桂园物业香港控股有限公司持股30%。在碧桂园服务的增值服务中，便包括理财、保险等金融相关服务。

　　值得注意的是，今年年初，深圳市汇联互联网金融服务有限公司名下的“汇联汇理财”平台因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案，此前“汇联汇理财”和碧桂园合作甚密，前者曾多次推介后者项目，“汇联汇理财”也被称为碧桂园的“御用”P2P平台。

　　绿地广财（绿地集团）——已于2021年8月1日宣布清退所有网贷业务。目前仅剩微信公众号“掌上广财”还在，但已无再更新，且入口已经进不去。此前销售的主要是地产宝、指数宝等定向委托投资产品。

　　去年绿地金融曾上线一个名叫“吉客通”的金融服务app， 主要销售的理财产品为公募基金和高端理财产品，其中高端理财产品服务方为贵州省绿地金融资产交易中心。后续有媒体报道绿地金交中心涉嫌违反多项监管规定，包括间接向社会公众进行融资或销售金融产品，与互联网平台开展合作、投资者适当性标准低于监管要求的合格投资者标准等。目前app已处于“空壳”状态，并无任何实质产品。

　　钱生花（花样年）——已于2020年4月2日完成清退工作。截至停止发放新标，平台累计交易金额为133亿元。2018年该平台名称由“合和年”改为“钱生花”，目前名称已改回“合和年”，运营主体为花样年金融服务关联公司深圳市合和年投资咨询有限公司。

　　到如今，市面上的房地产P2P平台已经基本清零。

　　不过，各种“披着狼皮”的理财平台仍藏在暗处，爆雷的恒大财富只是其中一个。再往前还有年初的海航，曾经的巨头，如今同样因为到期债务无法偿还而申请破产重组。最近的还有惠州的光耀集团，因负债上百亿于9月26日宣告破产。

　　以高周转打出一片天的房企们，最终也在时代的巨变中实现了光速“坍塌”。

　　那么，在多家房企发生财务爆雷的情况下，投资者为什么仍如此信任这些大型房企，钱说投就投？

　　对此，黄立冲对一市财经表示：“因为投资者普遍欠缺风险概念，也缺少更好的投资渠道。此外投资者也存在侥幸心理，认为即使暴雷也会有人兜底。“

　　对于房企最近频繁发生的流动性问题，黄立冲强调：“所有房地产企业爆雷都是因为资不抵债。”不过他也表示，这不仅仅是房地产行业的问题，房地产行业只是问题比较突出而已。

　　黄立冲还认为，大部分房企管理层既没有经济危机的思维，也缺乏风险观念，完全不知道一家企业应有的良性负债比例。当雪球越滚越大，房企频繁爆雷，房地产市场的下游企业也会面临很大风险。

　　不仅下游企业面临风险，一旦房企资金链中某一个环节出现问题，还容易引发与之相关联的金融机构的恐慌，继而导致企业融资困难，流动性出现问题。再加上集中到期的高负债等情况，等待房企的就只有雷爆的命运，这是一个恶性循环。

　　的确，今年以来市面上已传来不少地方民营房企“求救”的信息。而近期房企美元债也是波动不断，下跌、违约信号频频传来。当“雷声”鞭炮式袭来，很显然，国内房市环境已然躁动不安。

　　在这种危机四伏的情况下，未来，随着金融政策调整向深度及广度发展，恐怕还会有更多地产“黑天鹅”事件发生，尤其是那些激进型高负债房企尤其要警惕。