经济常识：投资商住两用房亏死了,商住两用房的

　　1：购买商住两用房投资是否可行

　　2：商住两用房优劣:单价低带装修 但不能落户

　　房子的分类有住宅、商业和办公，又因为土地性质的不同，分为70年产权的住宅，40年、50年产权的商业和办公，这其中兼具住宅和商业、办公性质的房子就被称为商住两用房。市场上，商住两用房的口碑两极分化，到底是因为什么呢今天我们从以下两个方面为大家分析商住两用房的优缺点。

　　优点

　　1、周边商超、公共交通方便

　　相较于70年产权的普通住宅，商住两用房因为兼具了部分商业的性质，所以周边的商业配套具有先天的优势，尤其在越来越受到年轻人追捧的今天，各种年轻化的商业配套趋势日渐明了。而这种房子的选址也一般更偏向年轻人、上班族的需求，无论是生活配套还是交通出行，都越来越适合人们的生活。

　　2、面积小，单价低，带装修

　　商住两用房因为面积小，容积率比较高，所以房价低，再加上如果是装修交房的话，基本可以实现拎包入住，所以受到不少年轻人的喜爱。同时购房者经济压力低，负担轻，还能有一个自己的生活之所，对年轻人来说也是一个相当不错的选择。

　　3、不限购，不限贷，无购房限制

　　很多人会选择转向购买商住两用房的一个重要原因是现在越来越多的城市开始有了购房资格的限制，无论是限购，还是限贷，只要不满足条件就失去了购买普通住宅的资格或者是因为非首套房而在购房资金压力上倍增。而购买商住两用房价格既便宜，也不受政策限制的影响，还能实现很好的投资或者居住要求，真的是一个很不错的选择。

　　4、租金高，投资收益好

　　商住两用房一房两用，可商可居。如果是以投资为目的的话，因为先天条件的优越，不仅可以出租给个人，还可以出租给公司，租金不比普通住宅低，一般可以实现以租金养房贷的效果。这也是很多投资客选择商住两用房的原因所在。

　　5、可以生活居住，也可以注册公司

　　对于想创业、开公司的人来说，商住两用房宜居宜商的属性恰恰满足这个要求。而且比起正规的办公大楼来说，这里无论是租金还是房价都要便宜不少。而且商住两用房可以用来注册公司，简直是方便节约的捷径。

　　缺点

　　1、一般不能落户

　　商住两用房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的。对于想要购买学区房或者想要依此入学的朋友来说，商住两用房并不是一个好的选择，即使周边有好的教育资源，无法落户，便无法获得入学资格。

　　2、商住两用房首付比例高

　　普通住宅贷款买房时，一般只需付30％的首付即可，但是商住两用房的首付比例要求一般为50％，贷款年限也要比普通住宅的最长30年少，最多为10年，贷款利率也是普通住宅贷款利率上浮10％，而且商住两用房贷款时还不能申请公积金贷款。总体算下来，商住两用房的购置虽然总价低，但是受限也是比较大的。

　　3、生活成本高

　　（以上回答发布于2018-03-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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　　3：商住两用的房子到底有什么不好

　　土地性质和使用年限可能不同。商住两用的房子的土地性质一般是综合用地,土地使用权年限为50年;纯粹居住房土地性质为居住用地,土地使用年限权为70年

　　4：商住两用房值得投资吗需要多方衡量再投入

　　由于房价上涨房产投资一直被很多投资客所青睐。近年来由于出台一些限购政策，房产投资变得低迷起来，随之而来的是商住两用房的投资，因为不受限购影响。

　　一、投资商住两用需考量以下因素

　　1、政策因素；政策上的改变或者强制命令都会对商住房产生重要的影响。取消限购，征收房产税这些都是重要的因素，也许会成为毁灭性的因素。

　　2、生活的高成本；商住与住宅的区别就在于日后的高成本，水、电、燃气、暖气这些费用明显要高于住宅很多。

　　3、投资回报率；房产投资除了本身土地升值带来收益外，另一部分收益就来源于房租。一般正常的投资回报率应该在3.5%，但北上广深这样的一线城市，很多投资回报率都不足1.5%。

　　4、变现能力；所有作为投资客来说，最终的变现才是实现资金收益的最终手段。只有当房产通过交易转化成RMB时，才算是一次投资期的完成。如果只握有房产收取租金收益的话，这样的投资是毫无价值的，盈利也是空载在纸面上的，一旦房产市场变动，崩盘，那个时候想出手就太难太难了。

　　故在投资商住两用房之前，一定要将这些所有的因素考虑在呢，一套房150万的投入，如果按照正常信托及融资组合收益的线%以上。如果你投入的房产，在2-3年内都无法达到涨幅40%的话，那这样的投资就是失败的，毕竟是在用风险去搏收益。很多大公司设立风险控制管理中心的目的就是在于将风险控制在最小的范围内，去权衡之间的利弊。区域内房源的多少也决定了房价，如果投资客众多的话，势必会产生互相压价的现象，无法达到的回报。所以就自住商品房及商住两用房投资来讲，可以同步进行，在申请自住商品房的同时，适时地抓住机会去投资商住两用房。只要是商住两用房能够满足交通、区位、价格、商业服务优势中的任何一点，投资就不会失败，退而求其次说，大不了还可以自住，也很满足自己日常的生活所需了。
 

　　二、商住两用房产权到期后物权法规定

　　《物权法》的出台，解决的问题就是承认私人财产与国家、集体财产一样受到国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。明确鼓励人们创造财富，积累财富。由于解放后城市土地收归国有，土地的使用多采取行政划拨方式，改革开放后出让制度方逐步完善。目前的土地出让体系是借鉴了港英的地租理论，将土地所有权与土地使用权分离，在土地公有制的基础上限度地发挥了土地作为基础生产资料的作用，极大地促进了生产力的发展。由于实施土地出让制度时间不长，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。

　　不过《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于详细的法律还未出台，但可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。从国家的发展趋势来看，越来越重视保障人民的基本居住权，可以预计的是，土地到期后补交的出让金也不会太高，因此我认为你不用担心，该房子完全可以购买。

　　三、商住两用房可以使用公积金吗

　　1、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

　　2、公积金提取是指缴存人按照公积金提取的要求，到公积金提取办理部门办理公积金提取手续，将公积金账户的金额转到个人账户上。公积金提取分成约定提取、部分提取和销户提取三种类型。

　　3、由于公积金是专款专用的，只能针对住宅性质的商品房使用，对于商住两用的住房是不能提取的

　　（以上回答发布于2015-12-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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　　5：商住两用房有什么新政策

　　1、营业税个税捆绑征收。
营业税按照差价5.5征收，个税就按照差价的20%征收。
营业税按照成交价5.5征收，个税就按照成交价的1%征收。
这个不用选择，房产局系统会自动带你按照最少的那种办法缴纳。
如果你没有当时的发票或者评估价格，那么个税是按照你的成交价20%直接征收，会非常恐怖！
2、土地增值税。
计算很复杂！土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格或发票价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率
这里的使用税率按照你的增值额来算，增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　6：商住两用房的好处和坏处

　　这个公司收购上有壁垒。