抬升房企的毛利率

　　近日，各大城市相继发布公告延期或中止第二次土地集中供应：深圳、惠州、青岛第二轮集中供地均公布中止，再次公开出让的时间待定；北京、重庆、沈阳、长沙、上海等城市均公布推迟第二轮集中供地出让时间。

　　结合近期杭州、无锡、天津均陆续调整二批集中供地政策，预计各地二批次供地中止或延期或也是为了对此前的供地政策进行调整。

　　7月20日，杭州发布供地新规：a）需缴纳20%竞买保证金；b）溢价率上限由30%降为20%，“竞品质”试点地块10%；c）竞自持改为竞无偿移交政策性租赁住房。

　　8月2日，无锡供地规则做了以下调整：a）限地价更严、降低溢价率上限；b）减少竞租赁住房的出让方式；c）增加带条件出让；d）增加摇号环节。

　　8月10日，天津延长61宗土地出让时间至8月31日，同时政策调整落地：1）下调土地出让最高限价；2）达到上限后进行摇号。

　　从目前已经出台的政策调整结果来看，预计后续各地调整后的二批次供地政策的大概率也会包括降低土地溢价率以及将到达上限后竞自持、竞配建决定竞得人改为通过摇号、一次性报价、竞高标等方案。

　　2、背景：首轮集中供地政策并未导致地价降低，房企利润空间受到压缩

　　今年二月，集中供地政策出台，政府意在通过分散企业资金，降低地块溢价率，从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。但从实践来看，稳地价的效果并不明显，热点城市的土地溢价率超过预期，主要原因是拿地的诸多不确定性导致开发商获取热门地块的意向增强，愿意以更高的溢价竞得目标地块，导致房企拿地的机会成本变高。

　　从首批集中供地来看，土地溢价率维持在较高位置。去年全国土地溢价率最高在 18%左右，而今年首批集中供地的4月份，全国土地溢价率达到 29%，一些城市的溢价率和成交土地价格甚至创出历史新高。

　　与此同时，在行业调控力度加大的情况下，房价提升空间有限。一些热点城市在地块出让及房产销售环节均作出了限制，在地价高企而房价受限的双重因素影响下，房企的利润空间受到压缩，今年以来行业盈利水平不断下降，这也成为今年来压制板块估值的核心因素。

　　根据数据显示，房地产行业2021年一季度销售毛利率为22.65%，同比下滑7个百分点。

　　3、影响：政策的调整将降低房企拿地成本，基本面迎来边际改善

　　此前有不少传闻表示由于房企的盈利压力较大，导致各地二批集中供地参与竞标的房企数量不及预期，二批供地无法顺利推进。

　　在此背景下，7月22号，国务院副总理韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上讲话时指出要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，意味着下半年土地市场重心在于完善“稳地价”的工作机制。

　　各地陆续中止或者延后二轮集中供地，大概率将顺应”稳地价“的目标来调整供地政策。「价值投研」认为，天津的新拍地规则或将成为大趋势，采用摇号、控最高限价等方式直接降低房企的拿地成本，提高房企拿地的积极性，同时起到通过控制地价来稳房价的作用。

　　一是明确限制土地溢价率的上限，有望遏制此前热门地块的高溢价情况，控制房企土地成本，抬升房企的毛利率。

　　二是明确不得竞配建、自持，达到上限后大概率通过摇号来确定竞得人，可以大幅降低房企拿地的隐形成本。（解释一下此前的竞配建政策，主要是指当竞价达到地价上限时，竞拍人需要竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人，因此热门地块的实际拿地成本出了土地成交价还会包括配建的这部分成本）

　　以无锡为例，在近期土拍规则调整为“降低溢价率上限+减少竞租赁面积+增加带条件出让+增加摇号方式”后，从平均溢价率由首批拍地的14.8%降至二批拍地的4.1%、拿地隐含毛利率由首批拍地的11.5%升至二批拍地的18.5%。

　　总体来说，集中供地政策仍将继续。不过，为了提升企业拿地意愿、给房地产企业留出合理利润空间，地方土拍政策可能会微调，比如天津就下调了土地溢价率。这些政策的微调将一定程度上改善房地产企业的盈利预期，不过在”房住不炒“的政策基调下，行业高增长的阶段已经过去，因此基本面改善幅度预计有限。

　　此外，稳地价也将减少地方财政收入，加大地方财政压力。长期来看，这也将进一步倒逼地方政府经济转型，逐渐降低并摆脱对土地财政的依赖，寻求提升其他领域的收入，强化对辖内实体经济、国有经济的扶持力度，实现地方经济的可持续健康发展。