实探调控政策松绑圈中的深圳楼市：存量房贷利

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　　东莞的楼市调控松绑政策带来了一些市场反应，在深圳一些政府和社区论坛上，也发现许多购房者发帖和讨论，呼吁深圳应谨慎“放松”楼市调控政策，巩固来之不易的“调控效果”。在罗湖区、光明区的几个新房项目营销中心，随机几位购房者，大家都对目前深圳二手房参考价如何调整、楼市调控政策会不会发生变化等问题高度关注，也希望相关政策变化能尽快落实，特别是二手房参考价。除了价格调整，多位购房者也对表示，现在的二手房参考价是一个小区一个价格“一刀切”，如果二手房参考价得到更新，希望价格能够更“精准”，例如根据楼层、朝向来计算参考价。

　　房地产市场的调控效果，除了行业自身政策力度外，还受金融信贷和税收等影响。近期的金融政策变化，也给房地产行业注入活力。近日央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR减20个基点，二套房按现行规定执行。

　　不过，咨询中国银行、宁波银行等多家银行个贷经理，他们均表示还未接到正式通知。目前深圳首套房房贷利率最低能做到4.9％，也有个贷经理表示，“即使有下调的空间，但按照深圳的情况，可能很难达到4.4％。”不过，与去年相比，多家银行放款速度保持较快水平，有的银行二手房按揭业务的流水审核有所放松，房贷放款速度有所提升。

　　此外，对于房贷利率的变化，多数购房者更希望存量房贷利率也能有所下调。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对于存量用户来说，房贷利率下降的途径不仅仅只在于LPR下降，央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷利率，甚至给予不同力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势，未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。

　　那么，在周边城市调控松绑以及房贷利率发生变化预期的“刺激”下，深圳楼市的交易情况发生了哪些变化？

　　其实，自4月初以来，深圳市场的成交就出现一些回暖迹象，但也可看出购房者的“谨慎”。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，4月深圳全市一手住宅共成交2851套，环比下跌0.3％，二手房网签2539套，环比增长率为68.4％。美联物业全国研究中心的数据显示，上周深圳全市二手住宅备案592套，环比上涨141.6％。上周，有2个新房项目入市销售，均来自龙华区，共带来1687套房源，但两盘去化情况均不太理想。

　　此外，乐有家研究中心数据显示，4月成交量排名前20的深圳二手楼盘中，有超五成的小区业主挂牌价环比出现了下调。在罗湖、福田和龙岗坂田等多个片区实探发现，一些中介经理反映近日的确有些二手房业主小幅度“反价”，但这些房源之前已经很长时间没有成交，多数业主也都是抱着“试一试”的态度。在中，面对业主“反价”的现象，多位购房者也表示，相比较2020年的情况，自己变得比较“冷静”，坦言即使调控政策发生变化，目前买房还是要量力而行。

　　中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文认为，房地产销售低迷主要受三方面因素影响：一是由于疫情防控收紧，居民看房购房行为受到限制；二是居民收入增速明显放缓，继续加杠杆能力受到削弱；三是受近两年房企债务违约事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的营销负责人告诉证券时报，公司对深圳市场前景依旧看好，但在当下调控环境中，公司推盘步伐将有所控制，在售新盘的折扣促销活动仍将继续。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，“深圳楼市的房贷利率在四大一线城市里面处在最低水平，在全国范围来看也是较低水平。因此，如果深圳也下调首套房的房贷利率，对市场的刺激程度也是相对较小，但有利好总比没有利好要好，毕竟深圳住宅市场目前的情况并不乐观。至于深圳是否会出台其他利好政策，我认为会有的，但具体不好猜测。”

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在目前的高房价背景下，对于新市民买房来说压力较大，因为目前的房价水平，相比2017年和2016年那一轮的纾困，最大的变化就是房价已达历史最高，很多新市民集中的热点城市房价比那个时候大概翻了一倍甚至两倍，在这种情况下，就必须要降成本，才能真正地疏解楼市供需的错配。