但是对于某些地产商而言

　　10月5日，新城发展（、阳光城（000671.SZ）、弘阳地产（01996.HK）、中国奥园（03883.HK）、融信中国（03301.HK）等多家房企美元债跌幅创纪录，其中，多家房企美元债创发行以来最大单日跌幅。

　　新城发展2025年7月到期4.45%债券每1美元跌2.6美分，至89美分。

　　阳光城2024年4月到期7.5%债券每1美元跌9.5美分，至65.5美分。

　　弘阳地产2024年5月到期7.3%债券每1美元跌3美分，至81.7美分。

　　中国奥园2022年9月到期5.375%债券每1美元跌4.7美分，至84.7美分。

　　融信中国2023年6月到期8.1%债券每1美元跌7.2美分，至60美分。

　　10月9日，地产债仍然持续下跌。中骏地产2024年4月到期的美元债下跌至85.0775净价，创发行以来单日最大跌幅。

　　穆迪在报告中指出，中资地产开发商通过境内的银行、信托贷款以及境外的债券市场进行融资的渠道都在收紧，而且可能在未来6到12个月维持紧张状态。

　　据一市财经不完全统计，7月至今，融创中国、雅居乐集团、阳光城、融信中国、中国奥园、富力地产、弘扬地产、新城发展、绿城中国、绿地控股、荣盛发展、金科股份等房企美元债均出现过暴跌的情形。

　　房地产业曾经历过荣耀的“大跃进”年代。

　　但是，房企们势必要告别高杠杆、高周转、高负债的开发模式。房地产的金融属性或将持续减弱。

　　2020年8月，有房地产行业紧箍咒之称的“三道红线”政策出台，倒逼开发商主动降负债、降杠杆。

　　央行通过将商票纳入强监管，无疑是对房企融资进一步收紧以及打补丁。

　　在此背景下，房企融资渠道收紧，融资变得越发困难。

　　据中指研究院数据，2021年1-9月，房企海外债和信用债融资金额为7189亿元，同比减少19.3%。其中，海外债融资2524亿元，同比下降31.0%；信用债融资4665亿元，同比减少11.1%。

　　中指研究院在报告中也提到，在今年第三季度，房企债券融资规模明显下降，融资渠道受限。

　　据贝壳研究院统计，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%，金额规模减少1817亿元。2021年1-8月发债规模占比2020年全年约58%。

　　数据显示，2021年1-8月境内债券规模占比70%，较2020年同期上升7个百分点；境内1-8月累计发债规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大。

　　境外方面，今年1-8月累计发债折合人民币约2095亿元，同比下降约37%。房企境外融资规模占比跌至30%。

　　贝壳研究院认为，房地产债券市场在监管政策趋紧下相对低迷。恒大负面事件的持续发酵等，一系列事件加剧资本市场信心下滑，增加境内外债券市场波动性。整体上境内债市波动性小于境外，境内债市主导地位将持续保持。

　　房企“借新还旧”愈发艰难

　　在房企的债务融资中，境外债占据很大的比重。

　　据克而瑞数据显示，9月房企境外发债 279.05 亿元，环比上升 106.6%，同比上升 11.7%，从发行企业情况来看，共有 12 家企业进行了境外发债，环比增加 4 家。

　　从融资成本来看，9月，房企境内融资成本 3.49%，而境外融资成本达到了7.32%。贝壳研究院数据显示，7、8月，房企境内债券融资平均票面利率为4.16%和4.23%，而境外债券融资平均票面利率高达7.00%和8.09%。

　　整体来看，海外债券市场的平均融资成本普遍高于国内市场的。那为什么房企还要发行境外债呢？

　　这与境外债的发行模式及性质有关。IPG中国首席经济学家柏文喜表示，美元债是信用债，发行也是市场化的，不受国内融资环境与政策的影响，这是房企发行美元债的主要原因。

　　据一市财经不完全统计，9月以来，共有包括雅居乐集团、正荣地产、金辉控股、弘扬地产、禹洲集团、正商实业等在内的12家房企发行14只境外债，其中，多家房企发行的美元债都是用来“借新还旧”。

　　汇生国际融资总裁黄立冲分析表示，美元债（境外债）是很多房企为了调节融资缺口发的债。一般来讲，在国内贷款融资或者是发债的时间窗口，是受国内政策影响的。但美元债（境外债）基本上是稳定的，很多房企因融资需求得不到满足，所以选择了美元债（境外债）。

　　针对房企融资成本问题，黄立冲也提到，在有些时段内，美元债（境外债）也能发的比国内便宜，但是并不等于美元债就一定比国内便宜。因为如果缺乏风险的担保——例如银行保函，那么美元债的成本会更高。但是对于某些地产商而言，发行美元债（境外债）比发行人民币债要便宜，也有这个可能。

　　此外，值得的是，境外债的发行对公司运营影响较小，不仅有利于资金募集的成本降低，还有利于扩展海外业务，提升企业的国际形象，可谓是房企融资一大利器。

　　多家房企回购美元债提振市场信心

　　不过，境外债也不是企业想发就能发的，一旦企业经营状况达不到市场预期，造成市场担忧，就很容易影响其境外债的发行情况。

　　10月5日开始，中资房企美元债出现一轮普跌，多家房企美元债甚至创发行以来最大单日跌幅。

　　10月6日，荣盛发展（002146.SZ））2022年1月到期美元债势创7月30日以来最大跌幅，该公司8.95%债券每1美元跌3美分，至57.3美分。

　　10月7日，雅居乐集团（03383.HK）、绿城中国（03900.HK）、复星国际（00656.HK）等多只中资地产美元债跌幅势创纪录，创发行以来的最大单日跌幅。

　　雅居乐集团2025年10月到期6.05%债券每1美元跌3.2美分，至88美分。

　　绿城中国2025年7月到期5.65%债券每1美元跌1.1美分，至100.2美分。

　　复星国际2026年5月到期5%债券每1美元跌1.2美分，至96.3美分。

　　万达商业2022年12月到期美元债势创3月5日以来最大跌幅，该公司6.95%债券每1美元跌2美分，至92.5美分；2023年7月到期的6.875%债券每1美元跌1.8美分，至92.9美分。

　　中资美元债的下跌，意味着资本市场对行业或是对某些房企偿债能力的信心并不充足，甚至产生了担忧情绪，进而造成市场恐慌。

　　黄立冲分析，房企美元债大跌的最主要原因是：密集出台的调控政策，使得本来就非常危险的房企债务比率问题凸现出来，在这样的债务结构之下，绝大部分房企都会面临“生存危机”。

　　“房企的债务扩张，会使得房地产行业面临一个危险的境地，还容易引起其他行业和资本市场的连锁反应和恐慌情绪。”黄立冲进一步表示。

　　在黄立冲看来，造成资本市场恐慌的不仅仅是某几家暴雷的房企，还连带着一些财务报表数据稍弱的房企，或者是看起来相对比较危险一点的房企。

　　他判断，恐慌情绪或会蔓延，最直接的影响就是可能导致房企发债进一步困难。

　　今年以来，房企债券违约事件频发，也加剧了市场恐慌情绪的蔓延。

　　据一市财经不完全统计，2021年以来已有华夏幸福（600340.SH）、蓝光发展（600466.SH）、阳光100中国（02608.HK）、泰禾集团（000732.SZ）、花样年控股（01777.HK）、新力控股集团（02103.HK）、中国恒大（03333.HK）等多家开发商出现了流动性紧张的问题。

　　数据显示，2021年房企违约债券从数量和金额来看，均远超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

　　在多重压力之下，国内的融资通道不畅，习惯“借新还旧”的房企面临流动性危机。

　　不过，面对市场恐慌情绪的蔓延，众多房企也在想方设法地提振市场信心试图“自救”。通过提前回购美元债、不断降低负债规模、调整债务结构等来展现自己能活下去的能力，提升市场对房企的信心，从而促进其融资渠道的畅通。

　　近日，建业地产、阳光城、禹洲集团、中粮控股等多家房企公布了近期美元债务的回购计划，以提振市场信心。

　　10月6日，建业地产公告称，2021年9月1日至2021年9月30日，该公司从公开市场上回购1392.1万美元优先票据。

　　10月7日，弘阳地产公告称，于10月6日，该集团于公开市场购回本金总额达300万美元的2019年10月票据，占2019年10月票据初始发行本金总额约3%。

　　10月7日，禹洲集团公告称，公司控股股东兼执行董事林龙安先生在公开市场购买总计555万美元的优先票据。

　　10月7日，中梁控股公告称，于当日，该集团购回300万美元2021年11月票据及100万美元2022年1月票据，分别占初始发行本金总额约1.5%和0.4%。

　　10月8日，融信中国公告称，截至本公告日期，公司已于公开市场进行回购合计本金额610万美元于2021年到期的5.25%优先票据，占票据发行本金总额的4.07%。

　　短期的刺激性回购计划，的确能在一定程度上能增强投资者的信心，促进美元债波动重新回归合理区间。不过，在目前形势下，想要遏制住市场恐慌情绪，恐怕只做这些还不够。

　　柏文喜认为，房企美元债齐跌，是受美元流动性收紧与市场对内房股基本面普遍信心不足以及近期恒大、花样年等美元债违约等因素综合影响所致，这自然会影响行业融资环境以及各家房企的流动性，会让房企的融资环境进一步恶化，加大各家房企的运营压力并推高企业整体风险。

　　房企“求活”最大的隐患便是债务问题。巨额债务就像一柄长剑悬在房企头上，倘若不能调整好债务结构，降低债务规模，危机就会一直存在。

　　刚刚过去的九月并没有重现“金九”销售热季的风采，如今的十月也很难再现“银十”的辉煌，传统的楼市销售旺季似乎在这波危机之下成为了过去式。

　　未来，随着调控政策逐渐细化，或将更加深入的影响行业发展，调控不是为了别的，而是为了实现房地产市场的健康发展。