世茂集团毛利率保持高位且平稳的水平

　　从房企近日已发布2021年中报可以看到，上半年，地产行业逐渐走出疫情阴影，整体营收增速创三年新高。

　　营收反弹同时，毛利率下降却成为了行业普遍现象。25%以下的毛利率水平，是整个行业对于毛利率下降的长期趋势形成的共识。在此背景下，环球网房产以20家典型房企为观察样本，推出环评半年报之“毛利率”专题，通过数据对比反映典型房企毛利率变动趋势，探讨房企该如何创造第二增长曲线，穿越周期并保卫利润。

　　房企毛利率为何“集体跳水”？

　　据国信证券统计，今年上半年，20家典型房企实现营业收入17807亿元，同比增长23.2%，相对上年同期增速提高14.2个百分点。

　　营收增长同时，毛利率却明显下降。20家典型房企2021年上半年平均结算毛利率为22%，相对去年同期大幅下降了5.2个百分点，创下近十年最低水平。

　　从中期业绩报告来看，20家典型房企中19家毛利率下降，其中7家房企下降幅度超过5个百分点。金地集团毛利率17.7%，同比下降19.7个百分点；中国金茂毛利率为20.29%，同比下降12.16个百分点；中国恒大毛利率为12.9%，同比下降12.1个百分点；万科毛利率22.90%，同比下降8.9个百分点；阳光城毛利率18.17%，同比下降8.33个百分点；新城控股毛利率19.6%，同比下降6.44个百分点；金科集团毛利率为20.14%，同比下降5.81个百分点。

　　仅招商蛇口毛利率小幅上升了1.9个百分点，但是翻阅财报可见，毛利率上升并非源自地产开发业务的贡献，而是蛇口产业园公募REITs成功上市，为其带来约14.58亿元的税后收益。

　　也就是说，毛利率下降并未个别房企的经营问题，而是行业普遍现象。

　　甚至行业龙头也难以独善其身。以万科为例，2021年上半年毛利率下降了8.9个百分点。在业绩说明会上，万科总裁祝九胜将毛利润下降的原因归结于地价比上升，他说，从2017年到2020年，地价与房价之比涨了17个点，并逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。

　　华润置地2021年上半年毛利率小幅下降了2.2个百分点，首席财务官郭世清也将其归因于高价地，“2016、2017、2018年时，拿的相对比较高地价的项目，并在2021、2022年结算，造成了毛利率下滑。”

　　曾大举扩张的房企更是绕不过毛利率下跌的话题。

　　今年上半年，金地集团房毛利率17.7%，同比下降19.7个百分点；其中开发板块结算毛利率为14.25%，同比下降25.35个百分点。

　　业绩会上，金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示，房地产业务结算毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，其中，杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，这些项目结转毛利率仅8.7%。

　　以杭州为例，根据此前媒体报道，2017年1-9月金地曾斥资超百亿拿下了5宗地，多宗地的楼面价贴近周边在售项目市场价，典型的面粉贵过面包。这批高价地经过2-3年开发，并于2020、2021年集中结算，造成了金地毛利率的陡然下降。

　　房企敢于拿高价地，无非是赌房价上涨，赌调控政策进一步的放松。对此，亿翰智库的研究员于小雨分析，2017年、2018年房企获取高价土地时，既对政策放宽有预期，又对房价上涨加了预期，但在地价房价的联动调控下，政策放松和房价上涨的预期基础都不存在。房价上涨空间受限，利润空间被无限压缩。

　　成本端地价本已居高不下，为了保住销售回款，房企不得不降价促销，以实现库存去化。根据此前第一财经的报道，疫情影响下房企面临较大的销售压力，2020年3月开始了新一轮价格战，其中恒大、万科、碧桂园、融创中国四家房企的降价幅度领跑整个市场，3月销售均价较去年全年分别下降13%、5%、7%、7%。

　　在地价、房价的联动调控下，以价换量已经成为行业常态，也进一步加剧了毛利率的下滑趋势。

　　哪些房企已经打响了利润保卫战?

　　从房企毛利率下滑的主导因素来看，一是地价上升，一是限价政策，两者都无法短期内有根本性的改变。

　　房企对此已经有了明确的认知和准备。在2021年中期业绩发布会上，各个房企管理层不约而同提及毛利率下降这一趋势具有长期性。

　　万科执行副总裁、财务负责人韩慧华认为，地产开发毛利下滑具有一定的共性。“受地价上行、销售限价等影响，2019年是行业结算毛利率的高点，后续整个行业毛利率下降是长期趋势，集团目前销售毛利率比上半年结转的毛利率更低。”

　　旭辉控股执行董事兼总裁林峰也表示，行业的毛利率可能进一步下降。“未来行业做得比较优秀的企业毛利率能达到20%，差些的企业毛利率可能仅有15%。”

　　龙湖执行董事兼CFO赵轶亦表露了一个观点，“20-25%的毛利率，可能是未来整个行业的趋势，也是一个合理的区间，可以让行业能够更加稳健和持续地发展。”

　　亿翰智库则在行业研报中指出，“房地产行业整体毛利率向着制造业水平过渡的趋势是比较确定的，个位数的利润率或是比较常态化的事件。”

　　面对毛利率下降的长期趋势，房企该如何尽可能减缓这一进程，如何创造第二增长曲线以寻找新的利润增长点？

　　由于房价大幅上涨的预期基础不存在，房企首先要控制好土地成本支出。以世茂为例，面对2021年集中供地方式的新变化，在补充土地储备方面趋于审慎，每一块土地都需经过严格测算和严密体系推演，权益后利润达到8%至10%的地才拿。因此，在杭州首轮集中供地中，世茂报名了18宗地块，但是由于土地竞争过于激烈，无法满足量质双优与一定的利润空间，世茂因此放弃了竞拍。

　　避开热点区域或城市，世茂转而在多元化拿地上下功夫。半年报显示，2021年上半年，世茂新增土储获取主要包括与中小开发商的收购和合作、政府勾地、城市更新类等较为灵活、多元的方式，新增土地19块，权益前土地总价约201亿元，平均土地成本为6659元/平方米。

　　通过有效控制土地成本，近几年来，世茂集团毛利率保持高位且平稳的水平。2016年至2020年，毛利率分别为27.58%、30.43%、31.51%、30.61%、29.31%，2021上半年为28.63%。

　　此外，房企还要能放慢脚步，苦练内功，用长期主义来做产品。

　　头顶利润王名头的中海地产，物业开发毛利率一直保持行业一流水平，正是由于深度挖掘改善型客户的潜在需求，以高品质，差异化的产品赢得市场先机。从而在同业竞争中能够获得更高的话语权，不仅获得更高的溢价，相较于周边竞品也能够实现更快的去化速度，更快的回款。

　　地产开发业务要“降本提质”，发展多元赛道也被提上了日程。如物业管理、代建等相对轻资产的业务，商业运营管理、产业园区等周期相对较长的业务，虽然运营周期长，但相比竞拍拿地，成本优势明显，利润率也更可观，也为企业后期发展带来持续稳定的现金流和稳定的利润贡献。

　　以龙湖为例，今年对主营业务进行扩容，涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修共六大航道。其中，物业投资业务(涵盖商业运营、租赁住房、其他业务)收入47.8亿元，同比增长42.4%，毛利率高达78%。

　　物业投资业务也拉高了龙湖整体毛利率水平。对此，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示，“未来地产开发航道的毛利率预计在20-25%之间，我们希望通过别的航道赋能，包括商业运营、物业管理等，通过它的贡献，整体组合成25-30%，这是龙湖未来毛利率的常态。”

　　整体而言，虽然房地产板块的利润水平越来越向制造业看齐，但是，在这个过程中，各个房企仍在努力减缓利润率下滑的速度，保持战略主动、不拿错地、多元发展，让房地产行业的生意仍然有得做，并能做的长久。（文海婕）