基金要闻：仲量联行：中国租赁住房REITs规模预计

　　  近日，国家发改委发布了进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知，明确提出基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业中包括保障性租赁住房。仲量联行认为，公募REITs在基础设施之后的下一个蓝海极有可能会是租赁住房。

　　  根据ICCRA住房租赁产业研究院数据显示，截至2020年底，中国住房租赁市场整体市值为2.52万亿元人民币，这一市场规模为中国租赁住房公募REITs发展提供了很好的基础支撑。按照国际经验测算，仲量联行预计，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。

　　  租赁住房和公募REITs天然适配

　　  租赁住房，尤其是以重资产运营的租赁住房，满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定、具有持续经营能力和较好增长潜力等。与此同时，公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。

　　  在政策方面，近年来，我国多次强调租赁住房建设，出台了一系列支持政策。尤其是提出了房住不炒的政策后，我国一方面坚持限购限贷等政策，打压炒房现象；另一方面大力扶持租房市场，建立健全长效机制。直到此次，发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域REITs试点行业中，为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障。

　　  对比国际经验，美国前五大公寓REITs的底层物业大多集中于就业集中的核心城市。同样，在中国自从2017年来，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量占全部试点18城的87%。因此，仲量联行预计，中国租赁住房REITs的优质底层资产预计也将大量集中于一二线城市。

　　  “中国租赁住房运营商普遍面对低收益率问题，符合公募REITs上市条件的资产少。”仲量联行指出。

　　  租赁住房分为保障性租赁住房和市场化运作租赁住房两个部分，从短期来看，仲量联行预计，政府会首先加大政策扶持保障性的租赁住房，保障性的租赁住房在资金的获取以及成本、甚至是需求端的去化都有一定的天然优势，而其面临的挑战是如何把控好产品品质和设计，符合市场的实际需求。

　　  “从长期来看，保持一定的‘公共产品’属性，并且提供适当的地价补贴以及合理集中式重资产模型是未来发展重点，同样也是保障性租赁住房成为公募REITs底层资产的理想型的原因。”仲量联行分析。

　　  多维度因素推动租赁住房需求增长

　　  在仲量联行看来，流动人口增长、单身独居人口持续上升和限购限贷挤压买房者等因素都将推动租赁住房需求增长。

　　  其中，流动人口方面，第七次人口普查（下面简称七普）数据显示，2020年我国流动人口为3.8亿，与2010年相比增长1.54亿，为2000年水平的3倍有余。而流动人口住房自有率持续处于低位，对租赁住房需求强劲。根据有关资料显示，2019年全国城镇流动人口中租房人口的比重高达91%，显示出强劲的租赁需求。

　　  “此外，有研究数据显示，2018年全国共有独居人口‘一人户’7700万，预计2021年将达到9200万。”仲量联行表示，而家庭结构的小型化以及独居人口不断增加必将推动住房套数的需求，从而间接推动小户型租赁住房需求的增加。

　　  根据易居研究院的数据显示，我国核心城市当前房价收入比高于大部分国际城市，高企的房价刺激租赁需求。我国的四大一线，而上海的房价收入比也在35左右，远高于国际主流城市10-20左右的区间水平，这将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。

　　  仲量联行认为，近年来我国一二线城市限购限贷政策不断加码，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。