净负债率为%

　　华夏幸福事件：公司发布2021半年报，报告期内实现营收 299.32亿元（同比+24.10%），归母净利润19.94亿元（同比+17.08%）。 毛利率继续下滑，投资收益增厚利润。结算方面，公司当期实现结算收入299.32亿元，同比+24.10%。期内公司实现毛利率18.17%（同比-8.3pct），较2020年末下降1.9pct，公司毛利率下探主要系2016-18年所获高价地进入结转通道叠加销售限价政策影响； 实现净利率7.55%， 同比上升0.21pct；实现归母净利率6.66%（同比持平），较2020年末上升0.3pct。公司本期毛利率下滑、净利率提升的原因为投资净收益大幅增长272%至14.48亿元（杭州丽光城等小股权合作项目本期录得收益较高）。费用率方面，期内三费/营收8.3%（同比+0.1pct），销管费用/销售金额2.01%（同比+0.3pct），财务费用/营收1.02%（同比持平）。 销售稳增投资力度回落，拿地聚焦成本改善。期内实现销售金额1013.14亿元（同比+12.6%），实现销售回款856亿元（同比+18.7%），回款率84.5%，完成2021全年销售目标2200亿元的46.1%；实现销售面积627.63万方（同比-13.65%）；实现销售均价16142元/平（同比+30.4%）。期内公司新增土储429.18万方（同比-51.5%）；拿地金额为206.6亿元（同比-62.4%），公司投资聚焦于一二线城市，预计一二线城市的未来可售货值占比为75.52%；楼面价为4813元/平（同比-22.44%），楼面价/销售均价为29.8%，同比-20.3pct；拿地金额/销售金额为20.4%，同比-40.6pct，整体来看，公司上半年拿地力度收缩较为明显的同时，拿地静态毛利率有明显提升。总土储来看，截至期末公司录得土储11416万方，权益比例为67.46%，单位成本4119元/平。今年8月，公司物管子公司阳光智博以100%股权换取万物云4.8%的股份，预计本次交易为阳光智博带来的评估增值将为公司带来净资产增长。 融资成本优化，三道红线位居黄档。期内公司融资成本7.48%，同比-0.81pct。三道红线方面，公司资产负债率（扣除预收款）78.8%%，净负债率为93.84%，现金短债覆盖比为1.53，

　　华夏幸福:业绩稳增拿地力度提升,经营现金流

　　事件:公司发布2019年报,2019年公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.6%;实现归母净利润146.12亿元,同比增长24.4%。 点评:业绩稳增降费增效,经营现金流边际改善。公司业绩增长持续稳健,过去五年归母净利润CAGR达32.1%。利润率方面,期内实现毛利率43.7%,同比增加2.1pct,实现归母净利率13.9%,跟2018年基本持平。尽管公司2019年全年经营性现金流净额仍为负,但四季度单季转正,且同比高增3230%,经营性现金流呈现边际改善趋势。费用率方面,公司2019年销售费用率与管理费用率分别为1.8%和7.6%,分别同比下降0.4pct和2.0pct,降费增效成果显著。分红方面,公司拟每10股派发现金股利15元,以资本公积金每10股转增3股,现金分红比例为31%。 京外贡献持续提升,拿地力度明显加大。销售方面,2019年公司实现销售金额1432亿元,同比下降12.0%:其中园区配套住宅销售额1029亿元,同比下降20.4%;产城结算收入额368亿元,同比提升18.7%。 实现销售面积1184.19万平,同比下降21.2%。公司京外销售额占比从2018年的46.5%大幅提升至57.8%,销售面积比重由2018年的54.2%提升至63.7%。公司强抓回款,销售回款率由2018年同期的46.2%明显提升至61.4%,提升15.3个百分点。拿地方面,2019年公司新增拿地建面748万方,同比增长89%,对应拿地金额311亿元,同比增长204%。期内公司于武汉成功落地首个全周期商业综合体项目,总规划计容建面达117.29万方。 积极开展多元融资,负债率有所上行。期内公司积极开展多元化融资,筹资性现金流入达1252.13亿元,同比增长61.7%,截至期末,公司净负债率水平为182.8%,同比提升21.7pct。

　　三道红线年前达标绿档。期内，实现经营性净现金流入79.93亿元，继续保持正值；公司有息负债规模953.23亿元，较2020年末下降10.11%，其中非银融资占比21.94%，稳定在较低水平，负债结构良好。 投资建议：维持公司买入评级，考虑十年业绩指引，预计公司2021-23年EPS 为1.56、1.99、2.37元，对应2021-23年的PE 分别为2.77、2.19、1.84倍。 风 险提示：疫情反复存在不确定性；