首家国企混改物企要上市了 穿透IPO

　　中湘美好城市运营服务股份有限公司正式向港交所递交了招股书，中金公司为其独家保荐人。

　　根据证监会披露，中湘美好境外首次公开发行股份申请已获接收材料。彼时，中湘美好离递表就已经不远了。

　　湖南建工物业与两家民营企业顺利“联姻”，并举行了增资扩股签约仪式。

　　注册资本3亿，实缴资本1.4亿。广东丰乐的业务涵盖能源、城市更新、实业投资控股、医疗健康、绿新农业等。官网介绍其为一家多元发展的产、商、融综合实业集团公司。

　　注册资本6000万元，实缴资本2000万元，主要从事房地产开发，由赵武波、赵伟波，以及赵巧名分别持股占比40%、40%，以及20%。

　　湖南建工物业完成改制后，正式更名为了如今的中湘美好。

　　中湘美好服务在管总建筑面积约950万平方米，在管132项物业。其在管面积在目前已上市的物企中处于后置位。

　　中湘美好的收入主要来自城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务。

　　其中，城市运营服务主要包括为政府机关大楼、学校、医院、公共场馆及市政基础设施等公建物业提供物业服务；城市生活服务主要包括为写字楼、商业综合体、文旅街区、酒店及食堂等商业、住宅物业提供的管理服务及增值服务；城市更新服务主要包括物业、小区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。

　　按照地域划分，中湘美好的收入大部分来自湖南省，客户包括湖南省的地方政府、公共事业单位及国有企业，在管物业包括湖南省地质博物馆、湘西自治州人民医院、岳麓书院、长沙轨道三号线年，中湘美好服务的总收入分别为3.17亿元、3.78亿元、4.2亿元，三年营收复合年增长率约为15.1%。

　　对应期内，城市运营服务收入占比分别为29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服务的收入占比分别为19.6%、19.5%、29%；城市更新服务的收入占比分别为51.3%、42.3%、21.9%。

　　三条业务线中，城市生活服务的毛利率相对较高，2019年-2021年分别为31.5%、29.8%，以及40.3%。

　　不过，近三年，中湘美好服务的城市生活服务营收，在总收入中的占比一直为最低，因此对整体毛利率的拉升作用并不明显。2019年-2021年，中湘美好服务的整体毛利率分别为20.6%、21.4%，以及23.7%。

　　放在物管行业，中湘美好服务的毛利率水平偏低。据乐居财经统计，目前披露2021年财报的49家港股物企，整体毛利率均值约30%。其中，仅有9家物企的整体毛利率低于25%。

　　上市前突击高额分红5170万

　　与大多数物企一样，递表前中湘美好服务也进行了高额派息。

　　招股书披露，截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好分别宣派及批准股息约为150万元、160万元及5170万元，三年派息总额5480万元。

　　其中，2021年度的派息分红额分别是2019年度的34.4倍，2020年度的32.3倍。截至递表，其股息已全额支付。

　　而截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好的整体净利润率分别为7.5%、7.9%、8.9%，对应期内的溢利分别为2380.3万元、2969.8万元、3741.4万元。

　　据此计算，2019年-2021年，中湘美好服务的派息率分别为6.30%、5.39%、138.2%。递表前2021年的突击高额分红超过了全年净利润收入。

　　一边是大方派息分红，另一边却是非控股权益股东的净利润亏损。招股书披露，2019年-2021年，中湘美好服务权益股东应占利润分别为2371.6万元、3019.5万元，以及3747.1万元，非控股权益股东的应占利润分别为8.7万元、-49.7万元，以及-5.7万元。

　　此外，招股书披露，中湘美好董事会由9名董事组成，包括5名执行董事、1名非执行董事、3名独立非执行董事。

　　“一把手”吴湘海今年54岁，担任中湘美好服务执行董事、董事长及党委书记。招股书介绍其于物业管理行业有逾24年经验，其自2003年兴发物业成立便加入管理，先后担任副总经理及总经理，主要负责业务运营。

　　余下四名执行董事中，三位是2021年8月之后才加入中湘美好服务。

　　51岁的李立于2021年8月获委任为董事，负责公司行政、人力资源、财务工作，联系兴发物业管理和湖南电梯。

　　李立加入一个月后，2021年9月，47岁的欧艳梅获委任为职工董事，主要负责主持公司工会工作，协助经营工作，联系七星酒店管理及湖南环境科技。

　　2021年12月，38岁的成大超获委任为董事，负责本公司董事会秘书事宜，协助董事长做好公司改革改制、股东会、董事会工作。