巴菲特讨厌管理租金但喜欢另一种赚钱的房产投

　　关键点

　　．这种房地产投资信托受惠于既定的商业模式。

　　．该股向股东支付了市场上压倒性股息。

　　．它似乎也以折扣价定价。

　　伯克希尔哈撒韦的行政总裁兼董事长巴菲特，可以说是历史上最伟大投资者。尽管多年来他为慈善事业做出了可观贡献，但巴菲特目前持有1260亿美元的净资产，使他成为世界上第五富有的人。

　　巴菲特作为成功投资者，很大程度上避免超出他的专业知识或能力范围以外投资。这就解释了为什么巴菲特在他的整个投资生涯中都避免购买出租物业。

　　然而，巴菲特并没有完全避免投资房地产。让我们来看看这位传奇投资者为何将房地产投资信托STORE Capital打造为伯克希尔哈撒韦3510亿美元投资组合中唯一的REIT。

　　成功的商业模式

　　喜欢STORE Capital的第一个吸引人特点是公司投资组合多元化。私立谋利学校Spring Education Group是STORE Capital最大的租户，仅占公司年化基本租金的3％。总体而言，该公司的前10名租户仅占公司ABR的18.4％。这是因为STORE Capital的房地产投资组合包括近2,900处房产，分布在除夏威夷以外的美国所有州份。

　　STORE Capital对股东来说是个好兆头的第二个特点是，商业模式是公认赢家。房地产投资信托基金从公司客户那里购买单租户物业，并将其出租给这些客户。对于STORE Capital的租户来说，这是一个强大选择，可以从他们的房地产中获得股权并用它来发展他们业务。

　　作为获得这种诱人选择的交换条件，租户同意在13.4年的加权平均租赁期限内支付与物业相关的所有成本。STORE Capital还从租赁期收取年度租金增长，这提供了稳定且不断增长的租金收入因此，自2014年IPO以来，STORE Capital的年度经调整运营资金的每股增长5.5％。STORE Capital拥有107亿美元房地产投资组合，相对潜在市场价值3.9万亿美元而言，公司拥有足够空间继续增长。

　　令人印象深刻股息增长记录

　　巴菲特喜欢STORE Capital的另一质素，是它的股息率有5％，是标准普尔500指数1.4％股息率的四倍。从房地产投资信托基金获得的股息，为伯克希尔哈撒韦公司提供了更多资金，可以部署到其他股票中。自IPO以来，STORE Capital的股息似乎有望保持接近6.2％的年增长率。

　　这是因为该股有74％的派息比率，使它能够保留扩大公司房地产投资组合所需的资本，并随着时间推移推动每股AFFO走得更高。

　　股票价格便宜

　　最重要的是，STORE Capital似乎以其质量而言，该股估值适中。

　　REIT的预期价格与每股AFFO比率为14。对于具有中位及高单位数的年度AFFO每股增长前景的股票而言，这并不是一个不合理估值。该股过去12个月的股息收益率为4.9％，也略高于公司4.3％收益率的中值。鉴于STORE Capital的基本面看起来完好无损，该股似乎为未来股价上涨做好了准备。这也是为什么我认为STORE Capital是本月值得购买的优秀房地产投资信托基金。