房地产并购融资规模逾两千亿元，但“ICU”房企

　　各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，金融机构及资产管理公司等多元化市场主体纷纷入场参与资产处置。

　　各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，较一个月前增长近1000亿元。

　　美的置业便从这家合作对象手中收购长沙“美的正荣滨河苑”项目的50％股权、无锡“正荣美的云樾”的51％股权以及天津“和筑梅江”项目的51％股权。

　　进一步来看，在上述美的置业把合作项目转变为100％持股的项目中，大多位于一二线城市或强三线城市，发展前景较为确定。

　　对于房企当前聚焦熟悉项目的并购，田晶认为，涉及资产包等并购事项时，很难充分评估其中风险，而既往的合作项目至少意味着买卖双方对其中的股权、债权关系认知清晰透明，“目前房企整体比较谨慎，对合作项目的并购也是出于安全性考虑，也为了避免合作项目出现更多问题。”

　　而就出售合作项目股权的一些出险房企而言，可以借此缓解现金流危机。比如，遭遇现金流危机的某集团，其旗下停工项目长沙月湖郡、广州海石洲悦先后引入国民信托与信达资本接盘，已在今年一季度传出复工消息。

　　除了新力控股，蓝光发展、当代置业、花样年、禹洲集团、正荣地产等困难房企都在寻求资产出售。据了解，正荣地产预计上半年可以完成30～40亿左右规模的资产盘活处置，龙光集团预计出售30多个项目以回笼约150亿元资金。

　　不过，出险房企期待的尽快盘活资产的愿望可能落空。同策研究院研究总监宋红卫向《红周刊》表示，“从实际操作来看，一般并购的整个资产包而非单个项目，资产包里面内容比较多，且各种关系比较复杂，比如质押情况、出资情况甚至还有查封的情况，要涉及到地方政府、债权方、债务方多方的利益，所以整体推动节奏会比较慢。”

　　并购贷“被动式”增长

　　很难出现并购潮

　　据不完全统计，一季度市场中已售待售资产已超千亿元量级。相较于摆上货架的大量资产包，Wind数据显示，今年一季度房地产行业并购交易规模为337亿元，表明市场供应远大于需求。

　　《红周刊》发现，目前手持现金的房企在并购表现上整体审慎。其中，年内最先发行并购类中期票据的招商蛇口，直到4月5日才宣布联合AMC机构入场纾困华南某旧改龙头房企，但仅仅是签署三方合作框架协议。而并购融资储备规模已达400亿元的华润置地，一季度仅旗下华润万象生活斥资33.2亿元开展两笔物业板块并购。

　　在业内人士看来，谨慎收购的背后，关键在于价格博弈。“目前鼓励对出险房企项目并购的相关措施并不是强制性，房企出于安全考虑普遍持观望态度。另外，今年很多城市降低了土拍门槛，供应土地的质量也非常好。与其收购债权关系不清晰的项目，土拍市场的吸引力反而更大。”田晶如此表示。

　　宋红卫亦对此表示，目前收购方想以较高的折价幅度收购资产，而针对优质资产，被收购房企仍然想以盘活项目自救为主，很难接受大幅折价的条件，基本上就是这样的博弈。

　　值得一提的是，目前房地产开发贷款投放仍受相应监管政策约束。这也注定金融机构及房企在资金投放上倾向于“精准”收购，而非跑马圈地。“尽管目前对于出险房企或者出险项目还没有明确的界定名单，但对并购贷方面的审批都有相应要求，投放使用的争议不会太大。”宋红卫解释。

　　《红周刊》目前房企并购贷款需遵循专款专用原则，例如被并购的项目应当完成在建工程开发投资总额的25％以上，需要满足“四三二”标准，在交易过程中并购贷款所占比例不应高于60％，以防止企业变相前融。

　　宋红卫预计，房地产并购融资规模还会增长，但更多是针对前期合作的问题项目的被动式增长。“对收购方而言，虽然并购贷款不计入三道红线，但同样会增加房企的偿债压力，比如有‘绿档’房企也出现了资金链断裂的情况。从金融机构角度来讲，其资金投放额度也有限制，除非出台专项额外的资金支持政策，不然很难出现并购的高峰。”他进一步补充道，“在大环境下行的背景下，企业会收缩投资规模，并购仍然属于扩张的举措，因此并购的目标主体也集中在核心城市的核心项目，不会大面积铺开。”