5月楼市仍在低位徘徊 地方纾困政策生效待观察

　　全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。

　　但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。

　　业内将希望投向今年下半年。多位房企相关人士都对证券时报·e公司表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。

　　克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。

　　上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。”

　　“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。”上述分析师称。

　　沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。主要开发商1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50％，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25％~30％。

　　销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。

　　据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95％和70％。投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。

　　今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。

　　部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18％，但同比大降60％。

　　与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。

　　整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6％，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32％和19％。