原报道   滨江江湖 与阳光城交易里的土储与商帮

　　该公司去年上半年就已通过收购部分股权的方式进入永康众泰小镇，其中包括收购红狮上品小区及红狮上品小区各50%股权，以及众泰小镇4-7号地块各36%股权，付出的权益对价约为24.26亿元。

　　滨江执行总裁朱立东在接受媒体时表示，这一轮集中供地的土地相对前一两年的利润要好很多，如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业大概在8~12个点左右浮动。

　　之所以如此大手笔拿地，朱立东称，是因为滨江一直坚定看好杭州。这次拿地出于企业对下一阶段宏观经济、政策充满信心，同时更是对杭州市场充满信心。

　　在中泰证券的测算中，滨江这一轮所获地块的利润空间高于2021年。考虑公建影响，2021年前三轮及2022年首轮集中供地获取项目的每平方米房地价差分别为13949元、12536元、15108元及17578元，平均楼面价占销售均价的比例分别为70%、68%、60%及55%。

　　参考滨江平均拿地价格及销售限价，中泰证券预计11个项目总的可售货值为393亿元，项目层面净利润53亿元，项目层面归属母公司权益净利润36亿元。本轮新增项目整体潜在净利润率14%，比2021年获取项目约提高4pct。

　　杭州一直是市场热度较高的城市，具备持续稳定的购房需求，这也是其土拍市场至今不缺热度的原因。2021年，杭州商品房销售面积1038.75万平方米，同比增长154.96%，销售金额3595.4亿元，同比增长138.26%，销售均价34612.84元/平方米。

　　作为区域龙头房企，滨江具有强有力的地缘优势。一方面，对市场的深入了解能够保持轻盈的组织架构；稳定的市场占有率令其在拓取客源、供应商合作等方面具有先天优势，从而提高效能，降低成本。

　　合作优势一直是滨江引以为傲的优势之一。滨江表示，基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。

　　据悉，在开发企业间的合作上，95%以上的项目均由滨江操盘，各方建立了良好的合作关系。

　　观点新媒体滨江的住宅项目主要有三类合作方，一是德信、荣安、绿城等在内的浙系房企，二是保利、融信、旭辉等大型房企，三是浙江荣盛、三花、红狮、小商品城等长期合作建筑商及省内上市公司。

　　工程合作上，滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，成立以来总包单位共有9家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来长期合作，合作年限均在10年以上，最长的达25年以上。滨江称，合作方组成了滨江系;的大家庭，由于对滨江信任度高，对合作风险预估小，合作价格也更加优惠。

　　有声音指，滨江作为杭州一哥，通过合作方式带领本地中小房企开发项目，与此同时，能够共享这些中小房企资源。的确，合作方式能够令规模大大提升，但权益占比较低也一直是滨江的硬伤，表内项目也存在大量合作开发项目，且不少表内项目权益比例小于50%。

　　同样，表外合作开发项目发展迅速，2021年长期股权投资从上年末的51.99亿元发展到108.55亿元，对联营企业和合营企业的投资收益则为2.98亿元。

　　2021年，滨江集团少数股东权益出现较大幅度增长，归属于母公司所有者权益合计205.79亿元，同比增长同比增长12.03%，少数股东权益约为168.08亿元，同比增长73.7%。

　　项目权益较低同样体现在对利润的侵蚀上。年报显示，2021年滨江集团营业收入379.76亿元，同比增长32.8%；归母净利润30.27亿元，同比增长30.06%，而少数股东的损益约为18.94亿元，同比增长55.2%。

　　延续到今年一季度，滨江集团归母净利润2.28亿元，同比减少约42.6%，但少数股东损益1.44亿元，同比增加了65.4%。

　　不过，从刚刚过去的杭州2022年首轮土拍上，滨江的拿地权益有所提高，新增项目权益占比约60.1%，较去年杭州拿地项目权益占比提升2.1pct，较去年全年新增项目占比提升7.5pct。但随后滨江公告中亦提示，在项目中所占权益比例可能发生变化。因此不少人猜测，项目后期引入合作方是大概率事件。

　　硬币的另一面，引入项目合作方同样可以减少资金占用，降低风险。从目前数据来看，滨江并无大的资金担忧，截止2021年末，滨江有息负债规模457.62亿元，其中银行贷款占比73.8%，直接融资占比26.2%，并无成本较高的美元债、前融等非标融资。

　　债务期限构成上，短期债务为139.96亿元，占比仅为30.58%，低于期末货币资金，现金短债比为1.51倍，可有效覆盖短期债务，综合融资成本亦不断下降，21年末滨江的平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。