贝壳回港上市破发难解困局 半年关店1830家

　　贝壳正式在港交所挂牌交易，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。挂牌首日，却遭到资本市场的冷遇。贝壳发行价为30.854港元/股，开盘即破发，报30.00港元，较发行价跌2.76％。

　　贝壳创始人、董事长左晖因疾病意外恶化离世。贝壳失去了精神领袖，股价当日暴跌10％。

　　贝壳服务经纪人数45.5万人，同比下降7.8％；活跃经纪人40.7万人，同比下降8.7％。

　　总市值145亿美元，较历史最高市值蒸发了超八成。

　　主营业务承压、押注新兴业务破局

　　“2021年为贝壳‘空前艰难’的一年”。 随着行业调控加码及“三道红线”等信贷政策收紧，房地产行业整体遇冷，过去持续可预期的高利润和高增长不复存在。 依附于房产行业过活的房产中介企业日子也不好过。

　　房产中介老大哥贝壳的业绩也出现增速下滑、亏损加剧。2021年，贝壳全年净亏损达5.25亿元，同比下降118.9％；调整后净利润为正，为22.94亿元，但也同比下降近60％。

　　招股书显示，2019年-2021年，贝壳营收分别为460.15亿、704.81亿和807.52亿元，增速分别为60.63％、53.17％和14.57％。虽然营收规模呈上升态势，但增速逐年下滑，2021年增速跌入三年来冰点。

　　核心数据GTV也显现出增速放缓。财报显示，2019年-2021年，贝壳总体GTV分别为2.13万亿、3.50万亿和3.85万亿元，同比增速分别为84.5％、64.5％和10.1％。

　　贝壳的业务主要有三部分：存量房业务、新房业务及新兴业务。新房业务是贝壳目前的营收支柱。尽管新房业务营收占比逐年增加，但其利润率不仅在三大业务中最低，且呈逐年下滑走势。

　　报告期内，新房业务利润率由2019年的24.3％降至2021年的19.3％。2021年四季度，全国新房市场GTV同比下降20％，而贝壳新房业务GTV同比下降24％，超出市场整体跌幅。

　　存量房业务营收占比逐年萎缩。年报显示，2019年-2021年，存量房业务收入分别为245.69亿、305.65亿和319.48亿元，占营收比重分别为53.4％、43.4％和39.6％。

　　贝壳方面称，公司预计2022年第一季度营业收入在115亿元至125亿元之间，较2021年同期下降约39.6％至44.4％。

　　为了寻找新的业绩增长点，2021年11月起贝壳内部提出“一体两翼”战略，发展第二曲线。所谓“一体”指的是贝壳房产经纪业务基本盘；“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。

　　2021年底，贝壳成立了普惠居住事业群，推出“贝壳租房”。今年4月，贝壳以80亿完成了对家装家居品牌圣都家装的鲸吞，将业务扩张的一块重要拼图收入囊下，截至去年底圣都家装在全国31个城市拥有110余家门店。

　　“受房地产市场下行影响，再加上装修等新业务也还处于投入期，预计2022年上半年贝壳基本面仍面临挑战，有陷入阶段性亏损的风险。”中信证券分析师称。