规模高增、外拓发力、科技赋能，金茂服务(008

　　公司完成了在港交所主板上市融资的突破性进程，发行约1亿股新股，募得资金约7.6亿港元，由此来看，金茂服务的融资活动稳健、积极、灵活，成功上市充分体现了资本市场对于金茂服务主体信用及资信的持续认可，多元融资渠道也能够在一定程度上助力公司在变局中发现机遇，行稳致远。

　　增值服务力拓成长，科技赋能数字化升级

　　事实上，优质而高效的快速成长，与金茂服务高度聚焦的战略密切相关。

　　“内生方面”，主要指的是传统住宅物管业务，即金茂服务依托母公司中国金茂的资源优势，积极扩展新项目、新住宅，扩大物业合约在管面积，继续发挥核心业务的“支柱作用”。

　　在规模不断拓展的同时，金茂服务还在基于用户需求，深挖社区增值服务业务的核心价值。从财报中我们能够看到，社区增值服务收入的显著增长，已经迅速拓宽了公司业绩的成长边界。

　　金茂服务涵盖从开发到营销销售直至交付前后的资产全生命周期，并从需求出发，全场域关怀业主生活。从拿地到业主资产的二次出售，在开发阶段提供咨询服务及其他非业主增值服务;销售及营销阶段提供案场服务及销售代理服务，交付前提供交付标准评估服务，交付后则提供维保服务、美居服务及房地产经纪服务，实现了全周期全场景的覆盖。

　　“外拓方面”，随着物管业务的独立上市，目前金茂服务对多元化业态的创新动作也开始逐步发力。

　　近年以来，金茂服务不断拓展服务领域，打造多元化的业务发展体系。站在当下时点，公司已成功开拓商业、写字楼、学校、公众交通等非住宅物业服务领域，多业态综合管理能力不断增强，已为其实现业态、空间和角色的全方位突破。

　　城市服务领域，金茂服务凭借中国金茂与各地政府在城市运营项目方面的战略性合作，先后实现嘉善经开区城市服务项目、舟山东港新城服务项目、南京新尧新城服务项目落地，签约规模81平方公里，接管项目31个，涵盖住宅、写字楼，商场、市政公建等10余种业态。

　　值得一提的是，凭借中国金茂控股股东中国中化的先天优势，金茂服务亦可借助与中国中化的潜在业务合作带来更多的发展机会。此前，金茂服务与中化蓝天达成战略合作，为中国中化旗下优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括绍兴上虞基地、苏州太仓基地，进一步扩大产业园区服务赛道。

　　基于“全业态+全周期+全场域”的服务规划能力的升级，以及中国中化、中国金茂稳健的股东背书，使得金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的市场机遇方面更具优势。

　　在数字化方面，金茂服务的表现亦毫不逊色，通过科技创新，目前公司已构建智慧社区、智慧生活、智慧运营三位一体的智慧物业管理体系，开发完成了资产后端管理系统、公共资源管理系统、业主决策平台、透明物业、智慧社区车位预约平台等系统，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准，管理服务从公域延伸，触达私域，形成了全新服务生态，持续协同和赋能业务拓展与服务精耕。

　　精细化运营和优质高效服务亦迅速地体现在了财报上——2021年，公司的社区增值服务收入较上一年大幅增长85.9%，非业主增值服务收入同比增长约83.2%。在高毛利率业务收入占比不断提升的情况下，2021年整体毛利率达到31%，后续仍具备稳定的提升空间，盈利能力水平将不断提升，高速发展路径已经呈现。

　　依托控股股东的强大支持和不断拓展的业务规模，金茂服务以丰富业态协同打造核心竞争壁垒和高速成长曲线，共同促成了这张“成绩单”的超预期。根植于全国一二线高能级城市，公司的业务边界迅速延展，亦为进一步市场化外拓与高质量增长提供充足动力。

　　综合来看，当前金茂服务的核心竞争优势明显，当前正处于估值与成长趋势的短期错配阶段，基于乐观成长预期，我们认为金茂服务有望快速成为未来中国最具竞争力的高端综合物业管理及城市运营服务提供商，值得长期关注。