对上半年年中报中各家房企的毛利率持续下降负

　　今年以来，房地产调控持续深化。随着“三道红线”和“集中供地”等政策陆续出台，房企普遍面临融资难的境况，也有一些房企，已经开始为之前“增量市场”时代急速扩张时代的种种隐患买单。

　　8月末，内房股房企2021年中业绩报告也都陆续发布。细看下来，自是几家欢喜几家愁。

　　无论是财报中，还是在年中业绩会上，房企们也都对过去半年进行了“具象化”的总结，在典型房企的“关键词”中，透露了哪些行业信息？

　　在不久前召开的年中业绩发布会上，万科管理层多次强调“稳健”“平衡”“克制”等关键词，也再次喊出了“活下去”。

　　一向被誉为“优等生”的万科在今年上半年的成绩并不算太理想。

　　其在上半年的营业利润219.88亿元，同比下降17.23%；总利润220.81亿元，同比下滑16.52%；归母净利约110.47亿元，同比下滑11.68%；扣非后的归母净利约107.27亿元，同比下滑11.45%。

　　“万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”万科总裁祝九胜说，“整个行业的游戏规则在发生变化，万科的发展思维也要相应做出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。”

　　对于万科来说，“活下去”并不难，但如何“活好”是其下半年需要仔细思考地问题。

　　碧桂园：“三个不动摇”

　　8月24日，碧桂园在线年中期业绩会，出席高管为总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君。

　　莫斌总结了当前环境下的确定性因素“城镇化发展越来越快，中国经济发展确定性强，房地产市场会永远存在”。在此背景下企业应该怎么去做，他给出了自己的答案――三个“不动摇”，即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率和货值转化率不动摇。

　　碧桂园在2021上半年实现营收2349.3亿元，相较去年同期上涨27.0%，从收入构成来看，97%来自房地产开发，3%来自建筑及其他分部。

　　相较于营收的增幅，碧桂园整体的毛利、净利增长不如预期。上半年462.84亿元的毛利同比增长3%，净利润224.2亿元，相较去年同期提高2.3%。对应毛利率19.7%，净利率9.5%。

　　总体来看，碧桂园在上半年的成绩只能称得上中规中矩，尤其是毛利和净利增长远不如预期。但考虑到行业整体环境，碧桂园出于对自身实力的自信，坚持“三个不动摇”，期待其下半年的表现。

　　融创中国：“安全边界”

　　当市场调控、资金监管成为房地产行业的常态，融创孙宏斌也开始反复强调“安全边界”的重要性。

　　孙宏斌在8月31日的投资者会议上表示，下一步，融创的策略就是要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

　　孙宏斌表示，“‘三道红线’对企业有负债总额的限制，并购市场基本不存在了。凡是出现问题的公司，都有大量的存量债，并购了其他公司，负债规模肯定会超。政策虽然没有对房企的负债总规模下降有明确要求，但是对负债的上限是有要求的。”

　　“融创上半年拿地销售比例在30%左右，下半年目标是20%，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。”孙宏斌谈到，可能今年下半年土地市场的机会多一些，20%的比例看起来略有保守，但对于融创而言，现有的土地储备、布局结构都比较充沛。

　　对于融创而言，能否实现其更安全、更从容、更长期、更有价值的四更目标，更为值得期待。

　　中海发展：“维稳”和“信心”

　　以“稳健”著称的中海在上半年交出了一份较为不错的答卷，但是也难以掩盖盈利能力下降的事实。

　　值得警惕的是，中海地产毛利率首次跌破30%！

　　财报显示，今年上半年中海地产毛利率为28.54%,低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

　　对于中海的发展方向，颜建国表示，“中海认为坚守房地产行业，坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”

　　尽管利润水平出现下降趋势，但颜建国对完成2021年全年目标仍表示“有信心”。

　　也正是出于对市场的信心，中海也加大了拿地金额与规模。

　　报告显示，2021上半年中海地产连同其附属公司收购的土地累计应占楼面面积约445.74万平方米，累计应付的土地出让金约457.96亿元。

　　华润置地：“谨慎前行”

　　根据年中业绩报告显示，华润置地在2021上半年的营业总收入约人民币737.4亿元，按年增长63.8%，股东应占溢利131.3亿元;核心净利润为99.1亿元，同比上涨18.3%。

　　尽管华润置地在上半年成绩不差，但其日益上升的净负债率和逐渐降低的毛利率仍是其需要直面的问题。

　　华润置地总裁李欣也在业绩发布会上表示，“华润置地仍然会坚定的保持这样的投资定力，谨慎的去看待土地市场。”

　　报告显示，截止2021年6月30日，华润置地总土地储备面积7098万平方米，可保障未来3-5年发展。报告期内新获取项目33个，新增权益土地储备(含持有物业)743万平米。对应总土地金915.2亿元，同比上涨55.4%；权益土地金742.9亿元，同比上涨86.8%。

　　李欣对此表示，“上半年获取土地质量是非常不错的。一方面，住宅占比达到85%，另一方面，在一二线%左右。”

　　不仅仅是华润置地，受到年初颁布的集中供地政策影响，不少房企都在上半年频频出手购置土地增加自身土储。

　　荣盛发展：“放弃规模”

　　8月20日下午召开的2021年中期业绩投资者会上，荣盛发展董事长耿建明表示，公司要放弃规模、审慎投资，做好长期的思想准备。

　　2021年上半年，荣盛发展实现营业收入342.24亿元，同比上升30.85%，归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比减少14.02%，期内毛利润88亿元，毛利率25.8%，净利润29.05亿元，同比上升0.5%。

　　截至6月末，荣盛发展负债总额为2353.23亿元，有息负债规模为679亿元，较2020年年底下降了52亿元，期末资产负债率80.16%，现金短债比是1.16，净负债率是66.5%，由原来的橙档回归黄档。

　　耿建明更是在发布会的最后表示，“我们不买地了。”

　　据管理层透露，上半年，荣盛发展总体偿还债务239亿元，其中包括到期贷款以及债务置换，下半年到期债务还剩119.1亿元，目前货币资金达到291.67亿元

　　而其不买地也是为了先将自身的“烂摊子”处理到位，再进一步谋发展。

　　金科股份：“一稳二降三提升”

　　2021年上半年，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；净利润48.66亿元，同比增长14.26%；扣非净利润28.50亿元，同比下降13.24%。

　　“国家对房地产行业的主基调明确为一个“稳”字，即稳房价、稳地价、稳预期。”金科股份董事长周达在业绩发布会上表示，未来金科将会坚持“一稳二降三提升”的经营策略，即“稳健发展”“降低负债、降低库存”“提升公司盈利能力、提升公司核心竞争力和提升公司资产运营能力”，由跨越式发展向高质量发展转变。

　　值得注意的是，2021上半年金科股份的净负债率较期初略微提升了0.81个百分点至73.64%，现金短债比为1.38，长短期债务比为2.51，企业的负债结构有所优化，同时剔除预收账款的资产负债率为68.58%。

　　不只是金科股份，在“三道红线”政策出台之后，所有房企都在努力尝试降低自身负债，以求低杠杆，这种趋势在下半年还会持续，“一稳二降三提升”对于当下大部分房企而言都是可以借鉴的经营策略。

　　龙湖集团：“转型、低杠杆”

　　财报显示，龙湖集团今年上半年净负债率46.0%，在手现金994.7亿元，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），一系列指标均维持行业内的较高水准。

　　龙湖连续五年满足“三道红线”指标要求，也是民营房企里为数不多的绿档企业。

　　龙湖管理层表示，龙湖一直是“去风险、降杠杆”的监管逻辑，对财务盘面的管控强执行，这是公司今天能有稳步业绩的底气。

　　这也是龙湖成为国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企，在惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级的原因。

　　而龙湖为了转型“低杠杆”，也是煞费苦心。

　　中报显示，截至2021年上半年，龙湖综合借贷总额1918.2亿元，平均借贷成本为年利率4.21%，平均贷款年限为6.18年。

　　4.21%这个数字低于保利、招商，直追中海、金茂。龙湖的平均借贷成本已经连续5年低于5%，远低于行业水平的借贷成本。

　　同时，龙湖集团债务结构合理，一年内到期债务占总债务的比例为9.5%。

　　赵轶也在发布会上透露，“今年下半年，龙湖仅剩20亿人民币付回售权的公司债到期，基本没有再融资压力，未来将继续保持融资管理的主动性。”

　　中国奥园：“三年降债”

　　在今年的中期业绩会上，中国奥园奥园方面表示，计划明年年底“三道红线”转绿。而且为了降负债，公司制定了三年的降负债的计划，从2021年开始，每年下降5%左右。

　　2021年中报显示，目前中国奥园的净负债率为80.7%，现金短债比为1.3，扣除预售款后的资产负债率为78.5%，“三道红线”仍踩一条，属于黄档房企。按照规定有息负债年增速不得超过10%。

　　截止2021年6月30日，中国奥园的总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，整体负债规模稳步降低，按管理层在发布会上的发言，到2021年末其降幅可达到10%至15%。

　　许多房企与中国奥园相似，在“三道红线”等政策出台后，饱受负债折磨，想尽一切办法降低负债。

　　但心急吃不了热豆腐，降负债并不是朝夕之事，而是需要仔细规划、步步前行，最后才能达成的。中国奥园的“三年降债”便是如此。

　　弘阳地产：“回归本质”

　　起家于南京的弘阳地产，已连续四年中期毛利率同比下滑，从2018年上半年的30.31%，一路降低至2019年的28.9%以及2020年的25.26%。

　　时间来到2021年中业绩报告发布的日子，弘阳地产的毛利率又下降至21.06%。同时，其净利润也相比去年同期下降1.7%。

　　正如其总裁袁春所说，“房地产暴利不再，行业回归经营本质。”

　　在房地产行业进入“存量市场”后，正视自身问题，稳扎稳打提升自身产品质量才是硬道理。

　　弘阳地产正是认识到了这一点，判断出了“行业回归经营本质”，但连年下降的毛利率也需要其多加注意，想办法开辟新的增长点。

　　下半年，房地产行业或迎新转机

　　从年中业绩会上来看，房企高层普遍认为下半年房地产市场增速将继续回落。不过在上半年的销售高速增长下，全年规模依然有望创新高。

　　同时，房企也在加速发展多元化业务，如旭辉的“同心圆战略”和龙光的“四驾马车”。

　　此外，尽管整个行业毛利率和净利率在今年上半年呈现下降趋势，但大部分房企依然保有信心，下半年将着重加强研判争取获得高利润项目、加快周转，提升运营效率、降负债、严控成本提升盈利能力。

　　对上半年年中报中各家房企的毛利率持续下降、负债增加等普遍问题，IPG中国首席经济学家柏文喜进行了深入分析。

　　柏文喜认为，一方面是行业竞争加剧，导致平均行业利润率降低；另一方面是由于企业杠杆率下降之下的周转速度被动下降，从而引发了毛利率的下降。此外，还与各家企业在资金面承压之下，为保流动性和现金流而进行的降价促销有关系。

　　同样，由于房企周转速度的下降，负债增加也就成了必然的结果。

　　对于下半年行业的走向，柏文喜认为，目前看来行业调控力度在下半年仍然不会放松，房企的资金压力与周转压力依然很大，且行业集中度正在被快速推高。

　　不过，从进入下半年来的宏观经济运行指标来看，下半年的货币政策与财政政策可能有放松之势，对房地产行业的调控也许同样也会适度放松，行业也许会迎来转机与喘息的机会。

　　一名房地产行业资深分析师也和一市财经谈道，从房地产企业规模来讲，负债的绝对规模在增加。但从负债率的角度来讲，受到“三道红线”“五档管理”的影响，企业的负债率在持续下降，企业也想办法走出红档，回到绿档。这是一个行业健康发展的好现象。

　　在上述分析师看来。目前房地产市场需求仍然比较旺盛，但是政策相对比较严格，限价政策明显，所以价格方面控制也比较严苛，这也是影响毛利率的重要因素之一。

　　同时他也对下半年的行业状况表达了自己的担忧，由于当下政策管控影响较大，企业需要注意风险防范，以防出现资金和债务方面的危机与风险，这也要求企业必须持续进步。