同比+%；权益拿地金额 亿元

　　公司发布 2021半年报，报告期内实现营业收入 1671.11亿元，同比上涨 14.2%，实现归母净利润 110.47亿元，同比下跌 11.7%。 营收稳增，毛利率下滑较多拖累净利润。营收稳增主要受地产结算规模增长拉动，期内地产结算金额 1443.30亿元，同比+11.9%；归母净利润下跌主要系本期毛利率下滑幅度较大影响，期内公司实现毛利率 22.9%，同比-8.9pct，较 2020年底下滑6.3pct，毛利率下滑幅度较大主要系 16~18年所获高地价项目陆续进入结转通道，其中地产业务毛利率为 18.0%，同比下降 6.02pct；实现归母净利率 6.6%，同比-1.9pct，较 2020年底下滑 3.3pct。截至期末录得合同负债 6952.32亿元，同比+12.9%，覆盖2020年营收 1.66倍，已售未结合同金额为 7819.1亿元，较 2020年底上升 12.0%，对应的已售未结面积为 5377.7万方，较 2020年底+9.3%。费用率方面，期内三费/营收为 6.6%，同比-1.0pct，销管费用/营收为 5.5%，同比+0.2pct，财务费用/营收为 1.0%，同比-1.2pct。 投资力度上行销售稳增，多元业务持续兑现。期内公司实现销售金额 3544.30亿元，同比+10.6%；实现销售面积 2191.70万方，同比+5.5%；实现销售均价 16171元/平，同比+4.8%。拿地方面，期内公司权益拿地面积 1101.40万方，同比+118.3%；权益拿地金额 886.5亿元，同比+175.9%，其中一二线%，楼面价/销售均价 49.8%，同比+8.5pct；权益拿地金额/销售金额为 25.0%，同比+15.0pct。期内公司新开工 1748.3万方，同比-4.8%，完成年初计划的 55.5%； 竣工 1225.3万方，同比+14.0%，完成年初计划的 34.2%。物管方面，万物云实现营收 103.8亿元，同比+33.3%，其中住宅物业服务收入 57.1亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2亿元，占比 3.1%。租赁住宅方面，期内公司实现营收 13.19亿元，同比+25.6%，共有房源 19.2万间，上半年在16个重点城市新开业 0.6万间，累计开业 14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一。 商业方面，商业业务营业收入 36.29亿元，同比+19.0%，累计开业的商业项目建筑面积为 988.8万方，同比+18.3%。截至期末，已开业项目整体出租率 92.3%，其中稳定发展期（开业 3年以上）的商业项目出租率 93.9%。物流方面，万纬物流管理项目营业收入 13.4亿元，同比+64%，其中高标库/冷库营收 9.2/4.2亿元，同比+64/+64%。 期内，万纬物流新开业 98万方，截至期末，累计开业项目建筑面积 797万方。 三道红线维持绿档，现金流稳健信评行业领先。三道红线方面，资产负债率（扣除预收款）为 69.7%；净负债率为 20.2%，连续 20年低于 40%；现金短债比（扣除受限资金及预售监管资金）为 1.67，重回绿档。长短债方面，短期负债占比为 32.1%，同比-3.9pct；长期负债占比为 67.9%。期内经营性现金净流入 67.8亿元；评级方面，穆迪、标普及惠誉分别给予 Baa1、BBB+、BBB+的信用评级，持续保持行业领先。 投资建议：维持公司买入评级，考虑公司毛利率下滑幅度较大叠加新业务协同尚未完全成熟，预计公司 2021-23年 EPS 为 3.82/4.16/4.63元，对应 PE 为5.47/5.02/4.51倍。